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La rigenerazione urbana della Regione Lazio, il convegno

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Murale di Irene Garino

Cronaca ragionata di un Convegno sulla Proposta di Legge sulla rigenerazione urbana della Regione Lazio ascoltando gli assessori Civita e Montuori

 di Paolo Gelsomini

Mercoledi 31 maggio si è svolto presso l’Hotel Aran Mantegna il  convegno “Rigenerare Roma” sulla Legge regionale di Rigenerazione Urbana in via di approvazione in Regione Lazio (1),  Scopo dell’iniziativa,  “chiedere al Comune e alla Regione di promuovere sui temi della Rigenerazione un tavolo di lavoro con tutte le organizzazioni economiche, sociali e territoriali interessate“.

All’incontro promosso da Acer, Confagricoltura, Federlazio, Coldiretti, Oice-Confindustria, Federalberghi, Consorzi di recupero urbano e da altre associazioni di ordini professionali e categorie sociali (2), hanno partecipato gli assessori all’urbanistica della Regione Lazio Michele Civita e del Comune di Roma Luca Montuori.

La proposta di Legge regionale “Norme per la rigenerazione urbana e il recupero del patrimonio edilizio”, approvata dalla Commissione consiliare competente a seguito dell’esame degli emendamenti, approderà in Consiglio regionale per la definitiva approvazione a partire da lunedì 12 giugno 2017, ore 15

Questo nuovo strumento appare in continuità con il Piano Casa scaduto il 1° giugno 2017(3), nel senso che l’impostazione e la filosofia appaiono molto simili. Il Piano Casa nasceva con la Legge regionale n.21 del 2009 con caratteristiche di straordinarietà e di eccezionalità legate alla crisi economica e alle conseguenti problematiche sociali negative sempre più evidenti. Allora all’attività edilizia venne dato il ruolo di rilanciare l’economia e l’occupazione. A distanza di otto anni, dopo varie proroghe concesse, il Piano casa della Regione Lazio va in pensione e subentra la nuova Legge Regionale con il magico binomio della “rigenerazione urbana e del recupero del patrimonio edilizio”.

Nel suo intervento, l’assessore Michele Civita loda il recente passato del Piano Casa affermando che “ha dato fiducia all’iniziativa diretta per il rinnovo del patrimonio edilizio, alla promozione di nuovi regolamenti come quello dell’housing sociale, alla possibilità di monetizzare gli oneri eventualmente dovuti per gli standard previsti per le opere di urbanizzazione”.

E’ mancato però un bilancio che in quella sede poteva essere accennato, anche per grandi linee, degli effetti e dei risultati prodotti dalla L.R. 21/2009 . Per inquadrare correttamente il futuro sarebbe stato bene porsi la domanda su che cosa abbia prodotto il Piano Casa e la risposta, crediamo, sarebbe stata molto deludente

Subito dopo l’assessore Civita glorifica i futuri fasti della Rigenerazione urbana tracciando di fatto un filo sottile di continuità.

Dove sta dunque la continuità tra i due strumenti normativi? Ancora una volta l’incentivo migliore per le imprese sarà quello della premialità per il rinnovo del patrimonio edilizio esistente, per la realizzazione di opere pubbliche, per la cessione di aree aggiuntive, nella misura del 35% della superficie lorda esistente; nonchè un aumento ulteriore del 5% di premialità per il risparmio di superficie coperta esistente per almeno il 10% a favore della superficie permeabile a vantaggio, evidentemente, delle altezze per accogliere l’aumento premiale di cubatura.

C’era nel Piano casa la possibilità di derogare agli strumenti urbanistici ed edilizi comunali, così come nell’imminente Legge Regionale ci sarà la possibilità di attuare i programmi di rigenerazione urbana attraverso i programmi integrati di intervento o di recupero da approvarsi anche in variante al PRG oppure mediante accordo di programma.

L’intervento di rigenerazione urbana potrà anche comportare la delocalizzazione con trasferimento delle relative cubature in luogo diverso da quello dell’edificio demolito.

Secondo Civita la legge sulla rigenerazione urbana consentirà un approccio più completo al tema delle demolizioni, ricostruzioni, manutenzioni, riusi degli edifici esistenti.

In quale senso? “Innanzitutto legando gli interventi edilizi all’applicazione compiuta della normativa sismica e dell’efficientamento energetico con lo sviluppo delle fonti rinnovabili”.

“Poi – prosegue Civita – la rigenerazione urbana dovrà essere concepita non solo come intervento edilizio ma anche nella sua dimensione urbanistica e sociale dovendo promuovere sul territorio azioni di integrazione sociale, di promozione economica e di riqualificazione di aree urbane degradate. Soprattutto l’attività agricola, il paesaggio e l’ambiente dovranno essere promossi e tutelati”.

Per il raggiungimento di queste finalità principali l’assessore Civita si richiama all’art. 2 della nuova Legge dove si parla di coinvolgimento di soggetti pubblici e privati per programmi di rigenerazione urbana inclusi quelli volti a potenziare la mobilità sostenibile ed a favorire l’insediamento di attività di agricoltura urbana e al conseguimento dell’autonomia energetica.

Vengono citati, senza ulteriori approfondimenti, anche gli articoli 3 e 4 dove si parla della possibilità di delocalizzare la ricostruzione in aree trasformabili all’interno dell’ambito territoriale individuato dal Comune, anche su proposta dei privati, nel quale sia possibile un intervento di ristrutturazione edilizia o interventi di demolizione e ricostruzione degli edifici esistenti con il riconoscimento di una volumetria o di una superficie lorda aggiuntiva rispetto a quelle preesistenti nella misura massima del 30%.

In questi ambiti si può prevedere il cambio della destinazione d’uso ed il superamento degli indici edificatori.

Nell’art. 4 al comma 3 c’è solo un riferimento alla possibilità da parte dei Comuni di limitare gli interventi con ampliamenti di volume e di superficie e con cambio di destinazione d’uso “nelle zone individuate come insediamenti urbani storici dal PTPR (Piano Territoriale Paesaggistico Regionale) e nelle zone omogenee D di cui al D.M. 1444/1968 (1).

L’assessore Civita, riferendosi in particolare all’area romana, salda gli interventi previsti dalla nuova Legge regionale sulla rigenerazione urbana a tutte le opere inattuate rese possibili dallo strumento del PRG del 2008 con la ricollocazione delle volumetrie delle compensazioni urbanistiche di cui all’art.19 delle NTA (Norme Tecniche Attuative) del PRG, con i PRINT (Programmi integrati di intervento), con le Centralità urbane e locali degli articoli 65 e 66 delle NTA, con i Progetti urbani, le convenzioni, le deroghe, i condoni da sanare. Insomma, quanto ancora si può costruire a Roma? E dove? Continuerà ad essere salvaguardato l’Agro romano liberato dall’ex assessore Caudo dalle Aree di riserva destinate dal PRG alle ricollocazioni delle cubature di compensazioni urbanistiche?

Per le periferie basterà la Legge della Rigenerazione urbana per promuovere sul territorio azioni di integrazione sociale, di promozione economica e di riqualificazione di aree urbane degradate?

Ma la domanda generale che ci poniamo che riguarda l’attività edilizia è se questa sia in grado di rilanciare l’economia.  Sicuramente non rilancia l’economia un’ulteriore offerta residenziale in un mercato saturo con un consistente stock di invenduto.

Il rilancio dell’economia e quindi dell’attività edilizia passa attraverso la creazione di nuovi posti di lavoro, con lo sviluppo di attività non connesse all’edilizia. Il recente rapporto Istat sull’area romana indica altre attività trainanti quali quelle della ricerca, dell’innovazione tecnologica, della gestione e manutenzione del patrimonio archeologico, architettonico ed artistico.

Torneremo ancora sulla dettagliata analisi della nuova proposta di Legge Regionale, ma fin da ora ci preme sottolineare come esista quasi un brevetto che accompagna da anni tutti gli strumenti urbanistici e che rientra dentro l’alveo dell’urbanistica contrattata: deroghe, accordi di programma, cubature premiali, delocalizzazioni spesso indicate dal privato, programmi integrati di intervento o di recupero da approvarsi in variante o in deroga al PRG, opere compensative spesso mai effettuate, interventi di valenza sociale e ambientale spesso rimasti sulla carta solo a paravento della possibilità di usufruire delle famose cubature premiali.

Qualcuno, tra il pubblico degli imprenditori, ha avuto anche l’idea di affermare che gli adeguamenti sismici o gli efficientamenti energetici non debbono essere posti in modo obbligatorio e che alcuni decreti del passato troppo vincolistici rispetto allo sviluppo geometrico del fabbricato, debbono essere superati.

A conclusione del convegno, dopo molti interventi dei rappresentanti delle associazioni di categoria presenti, è intervenuto il neo assessore all’Urbanistica di Roma Capitale Luca Montuori.

Dobbiamo dire che il suo intervento ci ha colpito e un po’ sorpreso, sia per il luogo ed il contesto socio-economico in cui è stato pronunciato, sia perché quella platea si aspettava altre parole e proposte di attuazione di qualsiasi strumento utile per costruire, realizzare, incrementare cubature residenziali.

Montuori apre la riflessione nel più ampio contesto storico dei piani urbanistico-edilizi dal dopoguerra in poi affermando che si sono spesso trovati dentro fasi di emergenza, di ricostruzione e di crisi strutturale come quella che ha accompagnato la nascita del Piano casa oramai scaduto. Si può ora collocare un Piano di questo genere dentro una diversa visione del mondo. E’ solo un piano per l’occupazione come i piani dal dopoguerra in poi? – si chiede Montuori.

Secondo l’assessore, occorre vedere lo sviluppo di questa città in un’ottica diversa perché non c’è solo lo sviluppo edilizio come veicolo di rilancio economico e occupazionale. C’è un modo diverso di approccio al territorio, un nuovo modo di fare città, di fare turismo. Occorre guardare alle enormi potenzialità che provengono dal sociale, alle progettualità innovative. Anche il patrimonio edilizio si può recuperare in modo diverso da quello che nasce da accordi che portano inevitabilmente alla realizzazione di mix di funzioni con prevalenza residenziale e commerciale dopo la ristrutturazione di un edificio che aveva ben definite destinazioni d’uso.

A questo punto la platea comincia a rumoreggiare e a chiedere all’assessore un pronunciamento più definito su quello che vorrà fare.

Eppure delle linee guida l’assessore le ha pronunciate e chi le avesse voluto leggere, l’avrebbe potuto fare.

L’assessore Montuori si chiede anche come si possa fare a rendere competitivo un intervento di riqualificazione e di rigenerazione urbana rispetto ad interventi di nuove edificazioni in aree più appetibili e più remunerative. Certo è che facendo questa domanda ha certamente pensato al ritardo mostruoso che ha di fatto bloccato i PRINT (Programmi integrati di intervento) affermando poi che il suo Dipartimento ha ripreso l’azione sui PRINT. Completiamo la domanda: chi ha interesse ad investire su un PRINT quando ci sono delle occasioni più ghiotte di investimento per ottenere profitti così alti che sforano nell’area della speculazione?

Concludendo, Montuori ha auspicato che torni nei progetti l’individuazione del pubblico interesse.

In conclusione rileviamo che maggior consenso, nella platea di addetti ai lavori dell’edilizia,  ha riscosso la relazione dell’assessore regionale Civita nell’illustrare le potenzialità innovative del Piano casa passando implicitamente la palla al Comune.

Inoltre molti interventi hanno sottolineato l’importanza di superare in fretta i vincoli imposti dal DM 1444/68 (4).

Consensi e dissensi dal pubblico di imprenditori e professionisti,  richieste di allentare vincoli, di rilanciare il settore a beneficio dell’economia e dell’occupazione. Sono segnali e purtroppo sono film già visti.

Noi di Carteinregola torneremo sull’argomento che merita attenzione estrema perché abbiamo fondati timori che dietro il titolo innovativo si celi un Piano Casa bis.

Senza pregiudizio alcuno, ma con discernimento e cognizione di causa, agiremo come sempre affinchè lo sviluppo si coniughi con la sostenibilità, la salvaguardia dell’agro romano, dell’agricoltura e del paesaggio, l’innovazione tecnologica finalizzata ai grandi traguardi del nostro tempo, alla valorizzazione delle mille energie che provengono dalla società civile anche nel campo del recupero e del riuso degli immobili pubblici e privati dismessi.

E’ possibile andare oltre la rendita e la speculazione per una città diversa di cui parlava Montuori. Ma non è stato capito.

Paolo Gelsomini

Vai a Piano Casa – cronologia materiali, aggiornato con la legge sulla rigenerazione urbana

Vedi anche

La rigenerazione urbana nella proposta di legge regionale di Maurizio Geusa

Regione Lazio: arriva in aula la legge sulla rigenerazione di Anna Maria Bianchi

(1) Il convegno  è stato convocato da: Acer, Aniem, Federlazio, Federalberghi, Confagricoltura, Coldiretti, OICE-Confindustria, Faita Lazio Federcamping, Ordine Ingegneri di Roma, Coordinamento Associazioni Consorzi Recupero Urbano, Coordinamento Parchi, Collegio Geometri di Roma, Campo Trincerato Roma, Coordinamento Professionisti Romani (Associazione Architetti e Professionisti, Associazione Tecnici e Professionisti, Urban Ground, Architetti Romani Associati, Associazione Roma Nord, Progetto Forti, Associazione Territorio Roma).

(2) Scarica  la versione emendata 29 maggio 2017 che andrà al voto del Consiglio PL 365_6 rigenerazione urbana regione lazio post commissione) (vai al comunicato (dal sito della Regione Lazio 29 maggio 2017)

(3) Vai a Piano Casa – cronologia materiali, aggiornato con la legge sulla rigenerazione urbana

(4) Il decreto ministeriale 2-4-1968 n.1444 “Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza tra fabbricati e rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi da osservare ai fini della formazione di nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti (…)”. Le sue prescrizioni hanno avuto il pregio di permettere che gli strumenti urbanistici tenessero conto di alcune condizioni vitali irrinunciabili della popolazione, come gli spazi per i servizi pubblici e il contenimento degli addensamenti edilizi.

scarica D.M. 1444 del 1968

 

 

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