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Per la Convenzione siamo allo STADIO iniziale.

Il plastico del nuovo stadio alla Casa della città dal 14 luglio scorso

Il plastico dello  stadio come presentato alla Casa della città il 14 luglio  2014

Pubblichiamo il primo di una serie di approfondimenti sulla vicenda del progetto dello Stadio della Roma,  che confluiranno in un dossier di confronto tra la Delibera Marino/Caudo, le osservazioni e  prescrizioni degli uffici che hanno partecipato alla Conferenza dei servizi, l’orientamento della Giunta Raggi rispetto al nuovo progetto concordato con AS Roma e Eurnova. Oggi parliamo della convenzione, e della questione fondamentale delle garanzie rispetto all’ultimazione delle opere pubbliche prima dell’apertura della nuova centralità e degli impianti.

Per la Convenzione siamo allo STADIO iniziale.

di Maurizio Geusa

Il terzo criterio indicato per l’elaborazione del nuovo Progetto nell’Ordine del Giorno approvato dall’Assemblea Capitolina Capitolina lo scorso 23 marzo (1) riguarda la convenzione urbanistica, ovvero il contratto che fisserà gli impegni reciproci fra Società proponente ed Amministrazione Comunale.

“la predisposizione di una convenzione che dia priorità e che garantisca la realizzazione delle opere di interesse pubblico dell’area e quelle necessarie per la fruibilità dell’opera;”

L’argomento era stato già oggetto di specifiche indicazione nella Delibera di Assemblea Capitolina (DAC) 132/2014 (2) di Caudo/Marino:

“Che l’attuazione dell’intervento sarà espressamente disciplinata da una specifica convenzione urbanistica, … lo Schema di Convenzione dovrà essere approvato in sede di Conferenza di Servizi decisoria, previa approvazione del medesimo, … da parte di Roma Capitale;” (DAC 132/2014 pag. 10 premesse);

“Il proponente dovrà assicurare la contestualità, nei limiti di cui sopra, della realizzazione delle opere pubbliche riguardanti l’impianto sportivo, per assicurarne la funzionalità già al momento della prima utilizzazione pubblica”. (DAC 132/2014 pag. 17 premesse)

“2. le obbligazioni inerenti l’esecuzione delle opere pubbliche devono essere espressamente disciplinate da una specifica convenzione urbanistica, tra il proponente e Roma Capitale, che disciplinerà anche la graduazione del rilascio dei permessi a costruire negli altri interventi privati previsti, il cui schema di convenzione sarà approvato in sede di Conferenza di Servizi decisoria, previa approvazione dei medesimi, con i relativi allegati, da parte di Roma Capitale; la convenzione deve essere stipulata prima dell’inizio dei lavori”; (DAC 132/2014 pag. 18 dispositivo)

“12. tutte le prescrizioni sopra elencate devono essere riportate nella convenzione urbanistica che disciplinerà l’attuazione dell’intervento sottoscritta tra il proponente e Roma Capitale; lo schema di convenzione dovrà essere approvato in sede di Conferenza di Servizi decisoria, previa approvazione del medesimo da parte di Roma Capitale; la convenzione deve essere stipulata prima dell’inizio dei lavori;” (DAC 132/2014 pag. 19 dispositivo)

Come si vede a pagina 17 nelle premesse della DAC (grassetto soprastante), è inserita una inequivocabile  espressione sulla funzionalità delle opere pubbliche riguardanti l’impianto sportivo già al momento della prima utilizzazione pubblica.

Di questa convenzione non si trova traccia nei documenti pubblicati sia sul sito di Roma Capitale che su quello della Regione Lazio.

Quindi per ricostruire il possibile schema di contratto o Convenzione fra Società proponente e Roma Capitale occorre rifarsi al “Nuovo Schema Generale di Convenzione Urbanistica” approvato dall’Assemblea Capitolina con la Deliberazione n.32 del 23 giugno 2015 (3).

In particolare, per quanto riguarda i tempi di realizzazione delle opere private rispetto a quelle pubbliche,  l’articolo 22 dello schema prevede una duplice modalità per  consentire il rilascio dei permessi di costruire:

  • In un primo caso, i permessi di costruire possono essere rilasciati contestualmente all’appalto di tutte le opere pubbliche previste nella convenzione o quanto meno di tutte quelle primarie (reti, viabilità e verde locale) e delle connessioni esterne. In questo caso resta fermo il principio che qualora non venissero completate le opere pubbliche l’edificazione privata anche se realizzata non godrebbe della relativa agibilità.
  • In un secondo caso, dove la complessità delle opere pubbliche previste richiede una attuazione per stralci successivi,  i permessi di costruire potranno essere rilasciati per quote percentuali al realizzarsi delle seguenti condizioni:
    • 40 % dei permessi di costruire all’inizio lavori di opere pubbliche di urbanizzazione primaria e connessioni esterne corrispondenti ad un valore di almeno il 40% del totale delle stesse opere pubbliche;
    • 40 % dei permessi di costruire al completamento delle opere della fase precedente e inizio lavori del restante 60% delle opere pubbliche di urbanizzazione primaria e connessioni esterne, nonché del 60 % delle urbanizzazioni secondarie (nel nostro caso parco fluviale);
    • 20 % dei permessi di costruire al completamento delle opere della fase precedente e inizio lavori del restante 40% delle opere pubbliche di urbanizzazione secondaria;

Il controllo su ciascuna fase è affidato all’ufficio competente con il silenzio assenso entro 60 giorni dalla richiesta del proponente corredata di fine lavori.

In conclusione, l’80 % dei permessi di costruire può essere rilasciato al completamento del 40 % delle urbanizzazioni primarie e connessioni esterne contestualmente all’inizio del restante 60 % delle stesse opere.

Pertanto in questo modo, si realizza quanto previsto dalla DAC 132/2014 “la funzionalità già al momento della prima utilizzazione pubblica”. Infatti assicurata la realizzazione delle reti di distribuzione idrica,elettrica, del gas, delle fognature, delle strade locali e delle infrastrutture per la mobilità idonee ad assicurare l’accessibilità, gli edifici realizzati compreso lo Stadio potranno essere considerate funzionali e fruibili.

A garanzia del corretto adempimento da parte del proponente degli impegni assunti in convenzione, devono essere rilasciate a favore di Roma capitale garanzie fideiussorie per un importo pari al valore delle stesse opere pubbliche da realizzare. Nel senso che, qualora il proponente venisse meno agli impegni, l’Amministrazione è in grado di realizzare le opere per proprio conto.

Chiarito il quadro normativo, proviamo a rileggere il terzo criterio dell’Ordine del giorno.

“la predisposizione di una convenzione”

Non è chiaro se con questo passaggio si intenda  il documento che implementa le specifiche degli accordi nello schema approvato con la DAC 32/2014, o se si intenda uno schema apposito. In quest’ultimo caso,  visto il delicato equilibrio che lega il rilascio dei permessi di costruire e la realizzazione delle urbanizzazioni primarie, secondarie e delle connessioni esterne, la prospettiva sembra peggiorativa anziché migliorativa.

“che dia priorità … delle opere di interesse pubblico dell’area e quelle necessarie per la fruibilità dell’opera”

L’affermazione conferma la priorità delle opere pubbliche, sia quelle di utilità  generale sia quelle  per la fruibilità dell’impianto sportivo,  rispetto all’edificazione privata. Ma  “dare priorità” è decisamente molto  più vago di: “assicurare la contestualità (…) della realizzazione delle opere pubbliche riguardanti l’impianto sportivo, per assicurarne la funzionalità già al momento della prima utilizzazione pubblica”.

Quindi  quanto scritto a proposito della Convenzione nell’ODG approvato non pare  assicurare la funzionalità delle opere pubbliche già al momento della prima utilizzazione dell’impianto sportivo.

E  l’ultimo auspicio:

“garantisca la realizzazione delle opere di interesse pubblico dell’area e quelle necessarie per la fruibilità dell’opera;”

Rimane senza dubbio quello più critico,  in quanto, come abbiamo visto, è legato solamente al rilascio di polizze fideiussorie da parte di primari istituti di credito. Per chi non è pratico della materia:  la Banca si impegna a versare a Roma Capitale l’importo indicato nella fideiussione a semplice richiesta di quest’ultima nel caso in cui proponente non adempia agli impegni assunti.

Resta la  vera criticità, cioè la quantità e la complessità delle opere. Poiché il controllo su ciascuna fase è affidato all’ufficio competente ne deriva la necessità di predisporre una struttura di controllo e di gestione della convenzione confrontabile con la non comune dimensione dell’intervento. Quindi un ulteriore onere a carico dell’amministrazione che, ci risulta, non figuri ancora  in nessun quadro economico, e che per dimensione e costo andrebbe ben valutato per rendere prima credibile e poi fattibile l’intera operazione Stadio.

Maurizio Geusa

Per osservazioni e precisazioni laboratoriocarteinregola@gmail.com

 (1) scarica ODG M5s 23 marzo 2017 ODG M5S 23 3 2017

(2) scarica la LA DELIBERA DI DICHIARAZIONE DI INTERESSE PUBBLICO e le condizioni vincolanti stadio della roma DACDelib. N 132 del 22.12.2014

(3) scarica  DACDelib. N 32 del 23.06.2015 convenzione urbanistica approvata

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