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Stadio della Roma, quanto ci costerai ?

Tavola in mostra alla Casa della Città: il rendering propone l'immagine di "selfie" davanti sllr nuove avveniristiche strutture

Tavola in mostra alla Casa della Città: il rendering propone l’immagine di “selfie” davanti sllr nuove avveniristiche strutture

Mentre il dibattito ruota intorno alla sostenibilità urbanistica, trasportistica, ambientale e paesaggistica, un articolo di Maurizio Geusa* che approfondisce anche la sostenibilità economico finanziaria.

Le ultime due righe dello “Studio di fattibilità” presentato dalla soc. EURONOVA a maggio 2014 chiariscono meglio di ogni altra parola la filosofia che sostiene operazione il “mutamento di rango e di ruolo dell’area di Tor di Valle, da insediamento sportivo-ricreativo a bassa densità, a Centralità di rango metropolitano a densità alta” (pag.64).

Una Centralità di rango metropolitano a densità alta ottenuta attraverso le norme di legge a favore degli stadi di calcio. Gli unici testi, che affrontano il profilo economico e finanziario dell’opera, di facile accesso sono costituiti dallo “Studio di fattibilità” con le relative “Appendici dello studio di fattibilità” datato 29 maggio 2014 reperibili sulla pagina dedicata allo stadio sul sito di Roma Capitale aggiornata al 6 luglio 2015.

Lo “Studio di fattibilità” si compone di 64 pagine di cui 6 dedicate all’Analisi economico finanziaria (paragrafo 6.3) e altre 6 al Raggiungimento dell’equilibrio economico finanziario e di sostenibilità territoriale (par. 7) ed infine altre 2 finali (par. 8.3 e 9).Le opere indicate nello “Studio di fattibilità” sono, ovviamente, quelle della proposta iniziale, ma in questo caso le osservazioni riguardano le modalità di approccio alla sostenibilità economico finanziaria piuttosto che la qualità e numerosità delle opere proposte.

Lo Studio sviluppa il seguente ragionamento: “individua le opere pubbliche e private strettamente necessarie all’impianto sportivo, ne valuta le caratteristiche tecniche determinando la stima dei costi.” Con “l’obiettivo, puramente teorico e funzionale di evidenziare l’insostenibilità economico- finanziaria e l’inefficienza del solo impianto sportivo come a se stante.” Da cui “Implementa il Quadro Progettuale A (solo Stadio ndr) con il Business Park, dimostrando la necessità di ottimizzare l’utilizzazione del suolo mediante l’uso promiscuo e combinato delle opere infrastrutturali necessarie per l’impianto sportivo (strade, interconnessioni esterne, parcheggi, ecc.).

Per quanto riguarda il manufatto Stadio a fronte di un investimento totale di 341 mln i ricavi sono stimati in 62 mln/anno. Da questo ricavo annuo, una volta sottratta la rata del mutuo di 32 mln/anno e sottratti i 13 mln/anno per la gestione restano 17 mln/anno corrispondenti ad un rendimento di circa il 5% per l’investitore. Questo a prescindere dalle opere accessorie, quindi un investimento la cui remunerazione è assicurata per il 45% dalla vendita dei biglietti con prospettive realistiche di fattibilità economico finanziaria.

Il quadro si complica con i 200 e passa milioni di opere pubbliche collegate. Rispetto a cui si avanzano alcune domande.

Domanda n. 1

Dallo “Studio di fattibilità” (pag. 44) si precisa che  “i costi sostenuti per spese per progettazione esecutiva, spese tecniche per commissioni giudicatrici, incentivo RUP, direttori lavori, sicurezza e collaudatori sono stati stimati pari al 2,6% delle Opere Infrastrutturali, secondo i parametri del D.lgs 163/2006 e ss.m.ii,”

  • Perché è stata applicata l’aliquota dell’2,6 % rispetto alla forchetta 8-12% indicata nella deliberazione 128/2014 dallo stesso Comune di Roma quale incidenza delle spese tecniche ?

Per chiarezza il riferimento al D.lgs 163/2006 e ss.m.ii, avrebbe avuto senso nel caso in cui le prestazioni tecniche fossero state fatte all’interno degli uffici ma come evidente non è questo il caso.

Domanda n. 2

Ancora, gli “Oneri finanziari: sono stati stimati ipotizzando il finanziamento del 50%“

  • Perché solo il 50% a finanziamento ? Il restante 50 % è senza oneri finanziari ? Come è mai possibile che un investimento di tale portata sia fatto a costo zero anche se fatto dallo stesso promotore ?

Domanda n. 3

  • Come sarà possibile collocare sul mercato degli uffici di Roma questi ulteriori 247.000 mq ?

In merito le “Appendici dello studio di fattibilità”, più in particolare la n. 4 Analisi della domanda e dell’offerta, cerca di dare qualche risposta.

Nell’Analisi si dichiara che nel 2013 su tutta la città sono stati collocati 187.944 mq di uffici di ogni prezzo e dimensione, di questi 85.278 mq (45% sul totale) nell’area estesa dell’EUR. In tale quantità è anche compresa  la nuova sede della Città Metropolitana che da sola vale 28.000 mq.

Questo vuol dire che l’intera offerta di uffici del Business Park di Tor di Valle supera del 30 % la quantità di uffici che annualmente viene scambiata sull’intero mercato Romano ed è più che doppia di quella dell’area estesa dell’EUR.

Per quanto appetibile dal punto di vista architettonico ed infrastrutturale questa offerta di spazi per uffici si dovrà essere collocata sul mercato a non meno di 4.500 €/mq confrontandosi con i prezzi offerti nell’EUR storico stimati a 3.200-4.800 €/mq dall’Agenzia delle entrate Osservatorio del mercato immobiliare

Questa rilevante quantità di uffici, corrispondenti a circa 15/20.000 addetti, rappresenta la maggiore alea di rischio dell’intera operazione. Infatti, quali e quante nuove aziende abbiano deciso di trasferire la loro sede direzionale a Roma nell’Analisi non è indicato. L’argomento merita un ragionevole approfondimento per dare concretezza alla proposta che da quanto indicato nelle Analisi si affida troppo semplicemente al solo mercato.

Domanda n.4

  • Quale sistema bancario ha deciso di rischiare 1.600 mln corrispondenti al valore totale dell’intervento ?

Premessa questa alea di rischio, sorge spontanea la domanda con quali garanzie si pensi di portare aventi un’iniziativa del genere per evitare di trasformarla in un’altra massa di credito inesigibile ?

In questi casi non è sufficiente dire che sono problemi del sistema bancario. Le banche non sono aziende come tutte le altre e il loro fallimento coinvolge anche i risparmi di ognuno di noi, come i recenti fatti di cronaca hanno ben illustrato.

*maurizio geusa MPPMaurizio Geusa – Segretario dell’Associazione Carteinregola

Architetto – Specializzazione post-laurea in “Pianificazione urbanistica applicata alle aree metropolitane”– Vincitore di Borsa di studio per laureati in architettura – Funzionario del Comune di Roma dal 1981 successivamente Dirigente tecnico dal 1998 al 2015. – Membro effettivo dell’Istituto Nazionale di Urbanistica – Consigliere dell’Ordine degli Architetti di Roma Direttore della rivista mensile “AR” dal 1986 al 1990 – Ha contribuito all’elaborazione del Piano Regolatore Generale del Comune di Roma (mobilità) – Oltre che a Roma ha operato per la redazione di piani e progetti urbanistici per la Regione Lazio, la Comunità Montana Alto Garda Bresciano, i comuni di: Frascati (RM), Nardò (LE) e Galatone (LE). villec@alice.ithttps://www.facebook.com/maurizio.geusa

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