Le Modifiche alle Norme Tecniche del PRG riguardano anche le spiagge (e la possibilità di nuove costruzioni)

Autore : Redazione

L’Assemblea Ccapitolina nella delibera adottata a dicembre scorso con le modifiche alle Norme Tecniche di Attuazione (NTA) del Piano Regolatore (PRG) (1) ha messo mano all’ Art. 85 Verde pubblico e servizi pubblici di livello locale,  introducendo un nuovo comma,  2 bis (2), che riguarda le spiagge, comma che prima non era presente, né nelle NTA vigenti del 2008, né nella Proposta di delibera di Giunta del giugno 2023. Negli elaborati grafici del PRG vigente  le spiagge di Ostia sono campite come verde pubblico e servizi pubblici.

Non è chiaro il motivo dell’inserimento del nuovo comma, ma la specificazione assoggetta  anche l’arenile  alle regole fissate dalle NTA, che se da un lato stabiliscono che “Per le strutture esistenti sono consentiti con modalità diretta interventi di MO [Manutenzione Ordinaria], MS [manutenzione straordinaria]e RC [Restauro e risanamento conservativo ]senza aumento di SUL [Superficie Utile Lorda]”, dall’altro introducono  la possibilità di ampliamento della superficie dei manufatti :“Sono ammessi interventi diretti, anche per le aree ricadenti nell’Ambito di Valorizzazione “D1 (3)”, di RE [Ristrutturazione Edilizia] anche con aumento di SUL, NC [Nuova Costruzione], demolizione e ricostruzione dei manufatti esistenti per consentire la razionalizzazione delle attività balneari, anche ai fini dell’ampliamento delle visuali marine e di una maggiore permeabilità percettiva e d’uso, fino all’indice ET di 0,05 mq/mq , fatte salve le restrizioni di cui all’art.72 [Rete ecologica], o alla SUL legittimamente esistente (…) (4)

E’ da notare che nonostante l’inserimento della “sottozona verde per la fruizione della costa”, gli arenili non sono citati al comma 1 che elenca le varie fattispecie:

1. Le aree per Verde pubblico e servizi pubblici di livello locale sono individuate negli elaborati 2. e 3. “ Sistemi e Regole”, rapp. 1:5.000 e 1:10.000. Tali aree sono destinate ai seguenti servizi o attrezzature: segue elenco dettagliato in cui le spiagge non compaiono.

Tale inserimento comporta l’equiparazione  alle possibilità previste per le altre categorie, sia quelle  già presenti nell’articolo vigente delle NTA 2008, sia in quelle introdotte dall’Assemblea capitolina nelle modifiche 2024, tra le quali la riduzione dei parcheggi pubblici se gli stabilimenti fossero “localizzati ad una distanza di 1.000 m da fermate o stazioni di trasporto pubblico ferroviario regionale o metropolitane o da fermate poste nei corridoi riservati al trasporto pubblico di superficie” o “dalla presenza di altre aree a parcheggio nel raggio di 1.000 m”.

Ma soprattutto riteniamo irricevibile che le NTA sanciscano la possibilità di un aumento di cubatura e di nuove costruzioni in un ambiente naturale che dovrebbe essere addirittura liberato da tante strutture fisse già esistenti. Lo stop al consumo di suolo dovrebbe cominciare dallo stop al consumo di spiaggia, che oltretutto, come evidenzia nell’articolo Mare Libero, non è una superficie quantificabile, in quanto soggetta a variazioni stagionali, che impediscono di calcolare indici e metri quadri.

Basta cemento nelle spiagge, vogliamo strutture ecosostenibili e smontabili a fine stagione.

Anna Maria Bianchi Missaglia

Le spiagge di Roma tra le più cementificate in Italia. Ora anche con la benedizione delle Norme Tecniche di Attuazione del PRG

di Danilo Ruggiero*

Le spiagge della Capitale d’Italia offrono uno spettacolo di raro degrado ambientale e paesaggistico: la gran parte degli arenili nella zona urbana occupati da strutture in cemento, palestre, piscine, centri termali, boutique e così via, il tutto dietro muri, inferriate e siepi che precludono vista e accesso.
L’Associazione Mare Libero ha da sempre denunciato tale situazione e, recentemente, ancor più, con gli arenili pesantemente ridotti dall’erosione. Aver occupato gran parte delle spiagge con manufatti inamovibili, campi da gioco in cemento e persino parcheggi, ha compromesso la resilienza degli arenili, togliendo lo spazio necessario alla naturale dinamica stagionale del mare. Risultato: strutture distrutte dalle mareggiate e macerie sugli arenili, che hanno costretto a interventi di emergenza, come la barriera di scogli di fronte alla Rotonda dello Zodiaco, il tutto con grande dispendio di fondi pubblici.

Nelle Osservazioni (1a), inviate a più riprese da Mare Libero all’Amministrazione capitolina nelle varie fasi di approvazione del Piano di Utilizzo degli Arenili (PUA), è stata sempre sottolineata l’incongruenza tra art. 85 delle NTA del Piano regolatore (“Verde Pubblico e Servizi Pubblici Locali”) e gli elaborati grafici allegati. Nell’art. 85 infatti le spiagge non compaiono nell’elenco esaustivo della tipologia di aree destinate a tale scopo, mentre negli elaborati grafici prescrittivi (Reti e Regole e Rete Ecologica) la colorazione degli arenili li identifica appunto come “Verde pubblico e servizi pubblici di livello locale”, al quale lo stesso art. 85 assegna un indice di edificabilità territoriale (ET) di 0,05 mq/ mq. In soldoni: si può costruire sulla spiaggia fino al 5% della superficie totale!
Mare Libero ha richiesto che tale anomalia venisse sanata con apposita variante al PRG, escludendo le spiagge dalla tipologia di “Verde pubblico” e conseguentemente dall’edificabilità futura. Il motivo è chiaro: la spiaggia, per le sue peculiarità ambientali (è una superficie intrinsecamente variabile per dinamiche geologiche e stagionali sulla quale non è ragionevole fissare parametri edilizi),ma anche paesaggistiche, e, non ultimo, amministrative e confinarie, non può essere assimilata ad una qualunque area verde urbana, campo sportivo o parco giochi.
Tale richiesta, purtroppo, non solo non è stata accolta ma anzi, nella recente modifica delle NTA, con uno specifico emendamento approvato dall’assemblea capitolina,  è stato aggiunto un significativo comma 2bis all’art. 85 (2a): 
“Sottozona : Verde per la fruizione della costa
Tale sottozona comprende l’arenile destinato al mantenimento delle condizioni naturali della spiaggia e al godimento degli specchi d’acqua antistanti, ai servizi alla balneazione, al ristoro, al deposito e attrezzature all’aperto.”
Come dire: ci avete segnalato che, palesemente, le spiagge non sono elencabili nel “verde pubblico” e noi ce le facciamo rientrare con un bell’artificio linguistico: Verde per la fruizione della costa!

Ma non basta. Dalla lettura “tecnica” del comma emerge che :”Sono ammessi interventi diretti, anche per le aree ricadenti nell’Ambito di Valorizzazione “D1” [Nota: Ambito di Valorizzazione della Città Storica – Ostia Lido, che include l’arenile e l’affaccio al mare relativo ai tre Lungomare Duca degli Abruzzi, P. Toscanelli e Duilio], di Ristrutturazione Edilizia (RE) anche con aumento di SUL,  Nuova Costruzione (NC),  demolizione e ricostruzione dei manufatti esistenti per consentire la razionalizzazione delle attività balneari, anche ai fini dell’ampliamento delle visuali marine e di una maggiore permeabilità percettiva e d’uso, fino all’indice ET di 0,05 mq/mq, fatte salve le restrizioni di cui all’art.72 (3a), o alla SUL legittimamente esistente, con altezza massima di 5 metri e subordinati alla predisposizione di un progetto unitario esteso a una porzione di arenile di larghezza minima pari a 250 metri lineari di fronte mare ovvero alle dimensioni stabilite dal PUA. Le aree occupate dai servizi alla balneazione, al ristoro, al deposito e attrezzature all’aperto sono escluse dal calcolo degli standard urbanistici.”
Quindi via libera all’aumento di edificato (SUL) laddove non si è già raggiunto il limite del 5% e a nuove costruzioni alte anche fino a 5 metri dal livello strada. Non è chiaro poi chi dovrebbe predisporre i “progetti unitari”: se dovessero essere i “progetti di fattibilità tecnico-economica” degli aspiranti concessionari balneari, come prevede il nuovo PUA (vedi il Regolamento, art. 30) (4a), allora le speranze di rivedere il mare resterebbero veramente poche.
Lo scopo dichiarato nell’emendamento sembrerebbe lodevole, ampliare le “visuali marine” e ottenere “una maggiore permeabilità” del litorale, ma non sarebbe stato sufficiente allora stabilire che di norma non è più consentito edificare sulle spiagge e che, in attesa dei provvedimenti – quelli sì veramente necessari -per liberarle quanto più possibile dal cemento e dall’orrendo  “lungomuro”, si potesse nel frattempo procedere solo ad accorpamenti idonei a liberare visuale e accessi al mare senza aumento di cubature? Perché continuare a fissare parametri edilizi su un confine naturale in continuo cambiamento, sia per l’azione del mare che per interventi di ripascimento?

Forse una spiegazione c’è: nella gattopardesca Ostia ogni cambiamento è solo apparente, il mare deve continuare a rimanere dietro le sbarre e le spiagge resort privati, a dispetto di ogni nuovo PUA o NTA.

Danilo Ruggiero – Mare Libero Ostia

Per osservazioni e precisazioni scrivere a laboratoriocarteinregola@gmail.com

3 luglio 2025

(1) Vedi Delibera di Adozione Modifiche Piano Regolatore 11 12 2024

Scarica 102a Proposta (Dec. G.C. n. 53 del 13 giugno 2023) Adozione, ai sensi dell’art. 10 della Legge n. 1150/1942 e L.R. n. 19/2022, della variante parziale alle Norme Tecniche di Attuazione del PianoRegolatore Generale vigente, approvato con Deliberazione di Consiglio Comunale n. 18 del 12 febbraio 2008.

(2) Questo il testo dell’articolo (in grassetto le modifiche introdotte dal nuovo testo delle NTA adottato dall’Asseblea capitolina l’11 dicebre 2024

Titolo IV Sistema dei servizi, delle infrastrutture e degli impianti Capo 2° Servizi pubblici
Art. 85 Verde pubblico e servizi pubblici di livello locale

1. Le aree per Verde pubblico e servizi pubblici di livello locale sono individuate negli elaborati 2. e 3. “ Sistemi e Regole”, rapp. 1:5.000 e 1:10.000. Tali aree sono destinate ai seguenti servizi o attrezzature:
a) Istruzione di base (asili nido, scuole materne e scuole dell’ obbligo, pubbliche e di interesse pubblico);
b) Attrezzature di interesse comune (attrezzature partecipative, amministrative, culturali, sociali,
associative, sanitarie, assistenziali e ricreative, mercati in sede fissa o saltuari, altri locali di uso o di interesse pubblico; tra le attrezzature sociali, sanitarie e assistenziali, possono essere ricomprese le residenze sanitarie per anziani);
c) Attrezzature religiose (edifici di culto e complessi parrocchiali con le relative funzioni riconosciute: sociali, formative, culturali, assistenziali, ricreative e sportive a essi connesse ai sensi della normativa di legge vigente);
d)Verde pubblico (parchi naturali, giardini ed aree per il gioco dei ragazzi e dei bambini e per il tempo libero degli adulti: eventualmente attrezzati con chioschi, punti di ristoro, servizi igienici, con esclusione del verde pubblico di arredo stradale; orti urbani sociali, secondo la definizione di cui all art. 75, comma 1, nota 14, in misura non superiore al 5%);
e) Verde sportivo (impianti sportivi coperti e scoperti) comprensivi di servizi connessi quali servizi igienici, spogliatoi, magazzini e complementari quali bar, ristoro, mini-shop, servizi culturali, didattici e ricreativi);
f) Parcheggi pubblici (da realizzarsi a raso, alberati con DA=2 alberi ogni 100 mq)
g) Attrezzature per la raccolta dei rifiuti solidi urbani (escluso quelle elencate all’art. 106, comma 3)(1);
h) Parcheggi privati (da realizzare nel sottosuolo, ai sensi e con le modalità dell’art. 9, comma 4, della legge n. 122/1989)(2);
i) Alloggio sociale di cui al DM 22.04.2008(3)

2. Per la realizzazione dei servizi e delle attrezzature di cui al comma 1, escluso quelle di cui alle lett. f), g), h, si applicano i seguenti parametri e grandezze urbanistico-ecologiche:
– ET: 0,5 mq/mq; 0,05 mq/mq per il verde pubblico; 0,25 mq/mq per il verde sportivo; 0,6 mq/mq per le attrezzature religiose (per le strutture esistenti sono consentiti interventi diretti di categoria MO, MS, RC, RE, nonché interventi di categoria DR ed AMP fino all’indice EF di 0,6 mq/mq) nel caso di opere pubbliche e per motivate esigenze funzionali è ammesso eccedere il suddetto indice fermo restando il rispetto dei limiti di cui alla normativa vigente in
materia di densità, altezze e distacchi;
– IP (ST): 30%; 75% per il verde pubblico;
– DA (ST): 20 alberi/Ha; DAR (ST): 40 arbusti/Ha;
– Parcheggi privati: calcolati applicando i parametri di cui all’art. 7, comma 1, secondo le corrispondenti destinazioni d’uso, di cui all’art. 6, comma 1
Parcheggi pubblici: calcolati applicando i parametri di cui all’art. 7, comma 1, secondo le corrispondenti destinazioni d’uso, di cui all’art. 6, comma 1, ridotti della metà, purché localizzati ad una distanza di 1.000 m da fermate o stazioni di trasporto pubblico ferroviario regionale o metropolitane o da fermate poste nei corridoi riservati al trasporto pubblico di superficie di cui all’art.94 c.12(4), o anche dalla presenza di altre aree a parcheggio nel raggio di 1.000 m. È consentito sostituire un posto auto, pari a 20 mq, con 3 posti moto di 5 mq ciascuno.
Per il verde sportivo, salvo diversa o integrativa
disciplina di settore, si applica l’art. 87, commi 2 e 3(5).
Sono fatte salve le specifiche norme di settore che prevalgono sulle disposizioni contenute nel presente comma. Non si applicano le disposizioni di cui all’art. 8 c. 2 (6).

2.bis – Sottozona : Verde per la fruizione della costa
Tale sottozona comprende l’arenile destinato al mantenimento delle condizioni naturali della spiaggia e al godimento degli specchi d’acqua antistanti, ai servizi alla balneazione, al ristoro, al deposito e attrezzature all’aperto. Sono consentite le utilizzazioni turistico-ricreative come definite dal Regolamento regionale n.19/2016 e s.m.i. e nel rispetto di quanto stabilito dal Piano di utilizzazione degli arenili (PUA) e dal regolamento e dal disciplinare tecnico connessi.
Per le strutture esistenti sono consentiti con modalità diretta interventi di MO, MS e RC senza aumento di SUL.
Sono ammessi interventi diretti, anche per le aree ricadenti nell’Ambito di Valorizzazione “D1”, di RE anche con aumento di SUL, NC, demolizione e ricostruzione dei manufatti esistenti per consentire la razionalizzazione delle attività balneari, anche ai fini dell’ampliamento delle visuali marine e di una maggiore permeabilità percettiva e d’uso, fino all’indice ET di 0,05 mq/mq , fatte salve le restrizioni di cui all’art.72, o alla SUL legittimamente esistente, con altezza massima di 5 metri e subordinati alla predisposizione di un progetto unitario esteso a una porzione di arenile di larghezza minima pari a 250 metri lineari di fronte mare ovvero alle dimensioni stabilite dal PUA.
Le aree occupate dai servizi alla balneazione, al ristoro, al deposito e attrezzature all’aperto sono escluse dal calcolo degli standard urbanistici.

(3) Le attuali NTA trattano spiagge solo nelle tipologie dell’ Appendice I , Tipologia D D1 Ostia Lido, che non detta alcuna regola urbanistica, né prevede norme per edificazioni:

Descrizione

L’area comprende l’arenile e l’affaccio al mare relativo ai tre Lungomare Duca degli Abruzzi, P. Toscanelli e Duilio e i tessuti interni a ridosso dei Lungomare stessi, tra via del Sommergibile e viale delle Sirene, via G. da Sangallo e via D. Aldobrandini, via Anco Marzio e piazza Sirio. La parte di Ostia Ponente, presenta problemi di degrado fisico degli edifici e degrado ambientale dell’arenile, ed è interessata, in aree esterne all’ambito di valorizzazione, da un Programma di Recupero Urbano (art. 2 L. 179/93); la parte di Ostia Levante presenta problemi minori, in relazione alla risistemazione del lungomare.

Obiettivi

a) Ridefinizione architettonica degli spazi aperti con l’obiettivo di una maggiore continuità della fruizione pedonale, integrata con il tessuto esistente, con eventuali nuove attrezzature e alberghi con nuovi attraversamenti per l’accesso all’arenile.

b) Riqualificazione architettonica del fronte verso il mare e valorizzazione degli edifici di qualità.

c) Ridisegno del lungomare e relativa risistemazione della sede stradale e dei parcheggi.

d) Razionalizzazione delle attività balneari con l’obiettivo di una maggiore permeabilità percettiva e d’uso.

e) Riqualificazione ambientale e risanamento dell’arenile.

(4) non è chiaro cosa si intenda con  “o alla SUL”

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(1a) vedi le Osservazioni di Mare Libero: Mare libero sul Piano di Utilizzazione degli Arenini (PUA) che arriva in Assemblea Capitolina del 17 novembre 2022

(2) Vedi confronto delle NTA del 2008 con NTA adottate 11 dicembre 2025 : Art. 85 Verde pubblico e servizi pubblici di livello locale 71 modificati commi 1-2 inserito comma 2 bis (nella delibera di Giunta 2023 non erano presenti modifiche)

(3) Art.72  Rete ecologica

(4) nuovo PUA  Regolamento, art. 30 vedi Piano di Utilizzazione degli Arenili – PUA di Roma

CAPO VII PROCEDURE

Art. 30 – Procedure per il rilascio delle Concessioni Demaniali Marittime. Concorsi di idee e Concorsi di progettazione

1. L’Amministrazione attua idonee procedure ad evidenza pubblica per l’individuazione del soggetto titolare della Concessione Demaniale Marittima, nel rispetto dei principi di rango sovranazionale, del Codice della Navigazione, in coerenza con i principi e le disposizioni compatibili del Codice dei Contratti Pubblici, della correlata normativa nazionale e delle disposizioni impartite dalla Regione Lazio in materia di subdelega delle funzioni amministrative di cui alla Legge Regione Lazio n. 14/1999 e ss.mm.ii. e della Legge Regione Lazio n. 13/2007 e ss.mm.ii.

2. A tal fine, il Codice Identificativo di Gara (CIG) dovrà tener conto del Piano Economico Finanziario, il quale dovrà prevedere sia il costo di tutti i servizi che dovranno essere erogati dal concessionario, suddivisi per anni, sia i costi relativi agli interventi di riqualificazione.

3. Nelle ipotesi di cui agli articoli 45 bis e 46 del Codice della Navigazione, l’Amministrazione è tenuta ad espletare procedure ad evidenza pubblica nel rispetto di quanto previsto dall’art. 53 bis della Legge Regione Lazio n. 13/2007 e ss.mm.ii. e, comunque, delle vigenti disposizioni di cui al Codice Contratti Pubblici.

4. Ai fini della predisposizione degli atti di gara, l’Amministrazione procedente per la definizione unitaria degli Ambiti di Riqualificazione potrà redigere uno Schema di Assetto, quale base per la procedura ad evidenza pubblica, anche ai fini di un eventuale concorso di progettazione. Tale Schema di Assetto dovrà essere sottoposto alla approvazione dell’Assemblea Capitolina. I progetti di fattibilità tecnica ed economica dovranno obbligatoriamente uniformarsi allo Schema di Assetto, pena l’esclusione dalla procedura di gara.