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Modifiche alle Norme Tecniche del PRG: una città – e una maggioranza – che continua a galleggiare sugli interessi di turismo e mattone

Autore : Redazione

(e le 7 e più modifiche da bocciare per molti buoni motivi)

L’Associazione Carteinregola ha inviato le sue osservazioni (1) alle Modifiche delle Norme Tecniche del Piano Regolatore adottate dall’Assemblea Capitolina l’11 dicembre 2024 (2), come già aveva fatto per  la Proposta di Deliberazione approvata dalla Giunta Gualtieri il 13 giugno 2023(3).

Diciamo subito che il nostro giudizio su tale operazione è fortemente negativo, nel merito e nel metodo. Nel merito, dobbiamo dire che rispetto alla versione  della Giunta,  qualcuna delle nostre precedenti segnalazioni è stata recepita nella versione adottata dall’Assemblea, a fronte però di innumerevoli peggioramenti, alcuni davvero clamorosi.

Rispetto al metodo, ancora una volta dobbiamo constatare  che,   nonostante le nostre ripetute richieste, non vi è stata alcuna informazione e condivisione con la cittadinanza su modifiche che si sono rivelate molto più rilevanti di semplici  semplificazioni e aggiornamenti  normativi. Né sembra esserci stato confronto con i Municipi, visto che  su 15 Consigli municipali solo 3 hanno inviato osservazioni insieme al parere favorevole, un  Municipio, il VI,  ha dato parere contrario e ben 6 non hanno espresso alcun parere (4). In compenso abbiamo appreso alla presentazione ufficiale in Campidoglio della delibera adottata,  che intenso è stato il dialogo con le categorie produttive legate all’edilizia e anche con alcune opposizioni che hanno dato voto favorevole a un testo che ha accolto emendamenti da loro presentati, tra i più discutibili (5).

Il nostro giudizio però si basa, come sempre, su quello che è la nostra stella polare: l’interesse generale. Per ognuno dei commi su cui abbiamo inviato  osservazioni ci siamo chiesti: l’interesse pubblico dov’è? E abbiamo concluso che nella maggior parte dei casi  non solo non riuscivamo a cogliere l’interesse pubblico,  ma  vedevamo un  notevole sbilanciamento su  interessi privati.

A quale interesse pubblico risponde cancellare con un colpo di spugna le tutele previste dalla Carta per la Qualità per villini inizio ‘900, sale cinematografiche d’autore o conventi seicenteschi,  permettendo interventi edilizi che ne stravolgono le caratteristiche, fino alla totale demolizione e ricostruzione con nuovi edifici  immobiliarmente più redditizi? A quale interesse pubblico risponde il quadruplicamento  dei limiti alla superficie delle strutture di vendita e l’ampliamento dei locali anche tra caseggiati diversi nei tessuti della Città storica, se non quello di moltiplicare centri commerciali senza doversi assumere preventivamente la responsabilità  di approvare i singoli progetti  dopo averne valutato le ricadute? A quale interesse pubblico  risponde la riduzione di un terzo dei parcheggi dovuti anche per i grandi impianti sportivi ancora da realizzare, o l’abbattimento del numero di quelli già esistenti, con  proprietari o concessionari privati che magari possono trasformarne la superficie, ora destinata a quella finalità, in ulteriori  campi sportivi o locali di somministrazione, condannando gli abitanti dell’intorno a fare i conti con la sosta selvaggia? A quale interesse pubblico risponde la riduzione  dal vigente  30% al 10%  della quota che deve essere riservata all’Edilizia Residenziale Sociale nelle  più rilevanti valorizzazioni immobiliari?

Va detto che qualche modifica condivisibile è stata  anche inserita,  come  l’ esclusione delle componenti della Città Storica dagli Ambiti urbani di rigenerazione in cui promuovere interventi di ristrutturazione urbanistica mediante programmi urbanistici (6). E’ stata recepita la nostra obiezione a un nuovo comma che avrebbe permesso scavi e edificazioni a ridosso dei muraglioni sul Tevere ma anche lungo gli argini, con la sola esclusione del letto dei fiumi (7), e anche quella sulla cumulabilità delle premialità di cubatura (8). E’  stato poi modificato un articolo che riguarda i cosiddetti “Ambiti di riserva” (9) presenti nel  PRG  vigente con previsioni edificatorie  nell’Agro romano, introducendo  la condizione che “a saturazione dei quali [cioè quelli già previsti] non è possibile localizzarne altri”, anche se l’esclusione  non può cancellare  gli interventi ancora da programmare e quelli già approvati  in passato e ancora in fase di realizzazione.

Ma il bilancio  finale delle centinaia di modifiche – 250 commi-  alle Norme Tecniche vigenti (10)  resta per noi fortemente negativo.

Noi pensiamo che l’interesse generale sia conservare  la bellezza di Roma, mantenere vivo di abitanti il centro storico,  anzichè trasformarlo in una città finta che spreme ricavi dai turisti, che sia anteporre  al profitto dei privati la vivibilità dei quartieri, che sia rendere meno aggressiva la speculazione edilizia imponendo una giusta percentuale di case per chi non può permettersi i prezzi di mercato.

Ci auguriamo che almeno in sede di approvazione definitiva l’Assemblea capitolina faccia qualche passo indietro, anche se dobbiamo ancora una volta prendere  atto della mancanza di visione e di coraggio della maggioranza che governa la città, che nonostante l’attivismo social e i copiosi contributi economici piovuti sulla città da PNRR e Giubileo, in tre anni e mezzo non ha saputo costruire un’alternativa e una speranza per  una città che continua a sopravvivere dei soliti  mattone e turismo, mentre aumenta la disperazione di chi non ha più casa, di chi perde ore di vita per raggiungere il posto di lavoro, di chi è sempre più solo.

I 7 punti principali delle nostre osservazioni alle NTA del PRG adottate dall’Assemblea Capitolina l’11 dicembre 2024

1) LA CARTA PER LA QUALITA’ DIVENTA CARTA STRACCIA Gli edifici storici di Roma devono essere mantenuti nella loro integrità

  • Art. 16 Beni segnalati nella Carta per la Qualità La Carta per la Qualità, con la planimetria dell’elaborato G1 e la “Guida per la Qualità degli interventi” dell’ elaborato G2 , è  lo strumento inserito nelle NTA con la finalità di salvaguardare la qualità architettonica e urbanistica del patrimonio storico di Roma. La nuova formulazione adottata annulla e svuota  ogni riferimento, contenuto ed efficacia delle indicazioni della Qualità, attribuendo valore esclusivo e prevalente alle norme di Tessuto, che consentono  interventi anche  molto incongrui, fino alla demolizione e ricostruzione di edifici non tutelati da un vincolo puntuale della Soprintendenza statale. Nei tessuti medievali, rinascimentali, dell’800 e di inizio novecento, edifici come conventi seicenteschi, “villini” anni ’20, archeologia industriale  e opere dei grandi autori dell’architettura moderna potranno essere modificati o distrutti a discrezione delle esigenze del profitto immobiliare. Persino alcune  restrizioni  che erano ancora presenti  nella Proposta di delibera della Giunta del 13 giugno 2023  sono state cancellate da emendamenti approvati in Assemblea Capitolina. Spicca l’esempio che si trova nell’”Art. 26 Tessuti di origine medievale” ma che è ripetuto in molti altri tessuti  storici:  nella versione della Giunta prevedeva che  “la ristrutturazione edilizia  con demolizione e ricostruzione  di edifici realizzati successivamente al piano regolatore del 1983” fosse ammessa solo  su edifici  “che hanno impropriamente alterato, attraverso sostituzioni e completamenti, le regole tipomorfologiche e compositive del tessuto storico”. Quella limitazione è scomparsa nella versione adottata in Assemblea, aprendo quindi a abbattimenti e trasformazioni indiscriminate nel centro storico e nella Città storica. E   per gli edifici in Carta per la qualità nella Città consolidata e nella Città da ristrutturare  non sono nemmeno previste la “verifica dell’interesse storico-architettonico degli edifici esistenti” e il parere della Sovrintendenza capitolina.
    • Anche Art. 6  – Art.21 bis – Art.24 – Art. 25 – Art. 26- Art. 27- Art. 28 – Art. 29- Art. 30- Art. 31- Art. 45 – Art. 52
    • Sulla funzione  e i pareri della Soprintendenza statale:Art.16. Beni segnalati in Carta per la qualità –  comma 8 – Art.24. Norme Generali  Comma 19 – 20

2)  CENTRI COMMERCIALI ANCHE NEI TESSUTI  MEDIEVALI E RINASCIMENTALI – Nel centro storico occorre rinforzare il commercio di vicinato e impedire la proliferazione indiscriminata di strutture di vendita di 1000 mq

  • Art. 26 . Tessuti di origine medievale (e in tutti i tessuti della Città storica)  La Proposta di Delibera della Giunta del 13 giugno 2023  permetteva l’accorpamento di unità immobiliari ricadenti in diverse unità edilizie adiacenti solo al piano terra  e per le destinazioni commerciali nella Città storica manteneva  la limitazione delle NTA vigenti  di una  superficie massima  di 250 mq. Le modifiche introdotte dall’Assemblea Capitolina moltiplicano per quattro la superficie di vendita massima e stabiliscono la  possibilità di accorpamento senza limitazioni anche nel cuore di Roma,   con il rischio, da un lato  della distruzione dei caratteri architettonici nei tessuti storici della città, dall’altro della   proliferazione di strutture di vendita fino a 1000 mq, con un’alterazione irreversibile dell’identità dei quartieri e del tessuto sociale(e il riferimento a “ più specifiche e ulteriori previsioni contenute nel Regolamento per l’esercizio delle attività commerciali e artigianali nel territorio della Città storica” appare poco rassicurante).
    • Anche Art. 25 – Art. 26- Art. 27- Art. 28- Art.29 – Art.30

3) FERMARE DA SUBITO  IL PROLIFERARE DEI B&B – Occorre incrementare l’affitto tradizionale e ridurre le distorsioni del mercato degli affitti brevi

  • Art.25. Tessuti della Città storica Le modifiche alle NTA introdotte in Assemblea capitolina  hanno previsto l’emanazione di appositi regolamenti per  poter  limitare, per motivi di salvaguardia dei caratteri socio-economici, culturali e ambientali di particolari zone della Città storica e della Città consolidata, i cambiamenti di destinazione d’uso o l’insediamento di specifiche attività per  esercizi commerciali, artigianato produttivo e di servizio” e  abitazioni ad uso ricettivo,  tuttavia è molto incerta la tempistica di tali provvedimenti, mentre aumenta il  fenomeno degli affitti brevi, da un lato, e della carenza di alloggi per residenti, lavoratori e studenti dall’altro. In attesa dei citati regolamenti, deve essere inserito  da subito un limite non valicabile,  quantomeno per i tessuti  nei tessuti medievali e rinascimentali del centro storico, non consentendo il mutamento da residenziale ad affitti brevi   se comporta il superamento della percentuale del 10% delle  unità edilizie presenti  in ogni singolo isolato.

4) INTERVENTI CONCRETI PER LA CRISI ABITATIVA – È necessario favorire ed ampliare l’offerta di edilizia sociale

  • Art. 6 bis  Edilizia Residenziale Sociale (ERS) Occorre introdurre regole sui requisiti e le modalità di selezione dei beneficiari/assegnatari, per evitare che, come oggi, sia il costruttore a scegliere discrezionalmente gli utilizzatori delle abitazioni
  • Art.8 Standard urbanistici vista la crisi abitativa e la difficoltà di reperire aree per l’edilizia sociale, è necessario individuare ulteriori ambiti la cui trasformazione sia  subordinata alla cessione gratuita da parte dei proprietari di aree o immobili da destinare a edilizia residenziale sociale, come prevede la normativa nazionale
  • Art.45 Tessuti della Città consolidata. Norme Generali  Nel caso di cambi di destinazione che generano le più rilevanti valorizzazioni immobiliari, secondo le NTA del  Piano Regolatore vigente il 30% di  mq della SUL deve essere riservata a Edilizia Residenziale Sociale. La modifica introdotta dall’Assemblea Capitolina la porta al 10%, noi chiediamo che torni al 30%.

5) RIDUZIONE DEI PARCHEGGI PER GLI IMPIANTI SPORTIVI A VANTAGGIO  DI CHI? La vivibilità dei quartieri è garantita se per gli impianti sportivi è mantenuta e/o realizzata una quantità di parcheggi adeguata

  • Art.7. Parcheggi pubblici e privati – Art. 87 verde privato attrezzato L’attuale percentuale di un posto- auto ogni 2 utilizzatori degli impianti sportivi, lasciata invariata dalla Proposta di Delibera della Giunta del 13 giugno 2023 (art. 7) ,  è stata portata da un emendamento in Assemblea capitolina a un posto auto ogni 3.  In una città dove il servizio del trasporto pubblico continua ad essere inadeguato, l’abbattimento di un terzo dei parcheggi previsti  appare ingiustificato,  soprattutto  in caso di realizzazione di grandi impianti sportivi in zone dove i mezzi pubblici non sono in grado di sostenere  lo spostamento di grandi numeri di spettatori (si vedano i pareri degli enti preposti nella Conferenza dei servizi preliminare  per il  progetto del Nuovo Stadio della Roma a Pietralata); anche l’introduzione della possibilità  di utilizzo di parcheggi alternativi nel raggio di 1000 metri (Art.7)  o dell’abbattimento dell’80 % del numero di parcheggi per impianti che distano 1000 metri da una rete di trasporto pubblico su ferro (Art. 87) propone  una distanza pedonale insostenibile, e un probabile effetto “sosta selvaggia”. E soprattutto la possibile  riduzione di parcheggi di impianti sportivi già esistenti potrebbe  favorire l’utilizzazione delle aree per altre destinazioni,  come ulteriori strutture sportive o locali  di somministrazione. (nella Proposta di Delibera della Giunta la distanza dei parcheggi da reti su ferro era di 500 metri)

6) NO AL COMBINATO DISPOSTO CHE DISTRUGGE LE SALE CINEMATOGRAFICHE STORICHE- Rivitalizzare i cinema e i teatri, tutelare le sale nella Carta per la Qualità

  • Art.6 Un nuovo comma introdotto in Assemblea Capitolina  offre  la possibilità di incrementare fino al 50% della superficie all’interno di teatri, sale cinematografiche e centri culturali polifunzionali, e, adeguando le NTA alle norme regionali esistenti,  consente una destinazione commerciale del 30% della superficie risultante,  a fronte del mantenimento del  70% a destinazione culturale  (cinema, teatri, sale concerti, musei, gallerie d’arte, sale espositive, librerie anche multimediali, sale congressi, scuole di danza e musica); una opportunità che consente di sostenere le sale in difficoltà, tuttavia  all’ Art.25. Tessuti della Città storica è stato cancellato un comma superato dalle modifiche introdotte, senza però che fosse mantenuto il divieto di cambio di destinazione per la sale storiche censite nella Carta per la qualità. Se tale limite non fosse ripristinato, si rischierebbe di incentivare la ulteriore distruzione di molte sale architettonicamente di pregio.

7) LA PARTECIPAZIONE E’ UNA COSA SERIA – Promuovere la consultazione e la partecipazione dei cittadini alle trasformazioni urbane, soprattutto nei programmi nelle periferie

  • Art.53 Ambiti per Programmi Integrati In sede di Assemblea Capitolinasono stati cancellati i commi che prevedono che “i Municipi assumano iniziative di informazione e consultazione della cittadinanza e della comunità locale, in modo che, oltre alle proposte d’intervento, possano essere presentate osservazioni e contributi partecipativi in ordine ai contenuti del Programma preliminare.” Ma la partecipazione della cittadinanza alle trasformazioni urbane non può essere cancellata”.

Vai alla pagina con Le osservazioni di Carteinregola alla Delibera adottata (7 aprile 2025)

Per osservazioni e precisazioni: laboratoriocarteinregola@gmail.com

9 aprile 2025

NOTE

(1)   Vedi Le osservazioni di Carteinregola alla Delibera adottata (7 aprile 2025)

(2)    Vedi Delibera di Adozione Modifiche Piano Regolatore 11 12 2024

(3)    Vedi Osservazioni gennaio 2024 Vedi PROPOSTA DI DELIBERAZIONE – Variante parziale al PRG vigente Revisione delle Norme Tecniche di AttuazioneRelazione 13 giugno 2023 Variante parziale al PRG vigente Revisione delle Norme Tecniche di AttuazioneAllegato A alla Proposta di Deliberazione 13 giugno 2023

(4)    Dalla delibera adottata si apprende che i Consigli dei Municipi II, III, IX, X, XII e XIVnon hanno espresso alcun parere; i Consigli dei Municipi VII, VIII, XI, XIII e XV, con deliberazioni in atti, hanno espresso parere favorevole; il Consiglio del Municipio VI, con deliberazione in atti, ha espresso parere contrario i Consigli dei Municipi I, IV e V, con deliberazioni in atti, hanno espresso parere favorevole con osservazioni inserite nella delibera stessa

(5)    Vedi Presentazione delle modifiche del Piano Regolatore in Campidoglio: non è questo il metodo 18 febbraio 2025

(6)    Vedi  Titolo I Disposizioni generali Capo 4° Criteri e modalità di perequazione Art.21. Incentivi per il rinnovo edilizio e la rigenerazione urbana comma. 8bis. L’Amministrazione, anche su proposta privata, sulla base di specifiche valutazioni o ragioni di carattere urbanistico, edilizio, paesaggistico, ambientale ed in relazione alle caratteristiche delle singole zone nonché della previsione di Piano, ad esclusione delle componenti della Città Storica, definisce la perimetrazione degli Ambiti urbani di rigenerazione in cui promuovere interventi di ristrutturazione urbanistica mediante programmi urbanistici:

(7)    Vedi Modifiche NTA del PRG: una vittoria e una sconfitta (entrambe amare) 11 12 2024

(8)    Vedi Incentivi volumetrici le osservazioni di Carteinregola del 27 dicembre 2023

(9)    (in grassetto inserimento dalle Delibera di adozione delle modifiche alle NTA) Titolo II Sistema insediativo Capo 7° Ambiti di riserva Art.67. Ambiti di riserva a trasformabilità̀ vincolata.  Comma 1. Gli Ambiti di riserva sono individuati nell’elaborato 3.“Sistemi e Regole”, rapp. 1:10.000. Sono costituiti da aree non edificate, destinati dal precedente PRG ad Agro romano, con destinazione prevalentemente residenziale a saturazione dei quali non è possibile localizzarne altri. È ammessa la categoria d’intervento NIU, come definita dall’art. 9

(10)  Gli articoli modificati dalla Delibera adottata sono circa 62, per un totale di circa 250 commi modificati, abrogati o aggiunti al PRG vigente, tra i quali molti inseriti in  Aula Giulio Cesare con emendamenti che hanno ulteriormente cambiato il testo  della Giunta o che si sono aggiunti alle precedenti modifiche.