Proposta di Regolamento del patrimonio disponibile di Roma Capitale, le osservazioni di Carteinregola

Autore : Redazione

Pubblichiamo le osservazioni inviate dall’Associazione Carteinregola all’Assessore Zevi, al Presidente della Commissione Patrimonio Trombetti e alle consigliere e ai consiglieri sulla Propostadi Deliberazione con il Regolamento per la valorizzazione del patrimonio disponibile di Roma Capitale che a breve andrà al voto dell’Assemblea Capitolina.

Scarica la Proposta di delibera (dal sito di Roma Capitale sez. ODG e Proposte)

191a Proposta (D.G.C. n. 125 del 31 ottobre 2024)  Approvazione del Regolamento per la valorizzazione del patrimonio disponibile di Roma Capitale.

Osservazioni dell’Associazione Carteinregola

Il primo passo sarà il superamento dell’impostazione verticale delle politiche edilizie, nel segno di una nuova visione di edilizia sociale orizzontale che rimetta al centro l’individuo e i suoi bisogni. È così che cambieremo il paradigma delle politiche dell’abitare, fino ad oggi tendente a concentrare le persone interessate da una condizione di disagio socioeconomico in quartieri periferici e poco serviti. Linee programmatiche del Sindaco Gualtieri 2021- 2026

Premessa

Carteinregola da anni si occupa del patrimonio di Roma Capitale, chiedendo trasparenza e regole chiare e improntate all’interesse pubblico,  a cominciare dalla pubblicazione sul sito istituzionale, nel rispetto delle norme della privacy,  di una mappa esaustiva di tutti i beni comunali, presupposto di  un’efficiente amministrazione.  Infatti a oggi la  gestione di immobili e aree pubbliche è dispersa tra diversi soggetti istituzionali,  dal Dipartimento Patrimonio a quello  Tutela Ambientale o Cultura, e in molti casi dipende direttamente dai Municipi.  Trasparenza  doverosa anche per quanto riguarda le  condizioni, e economiche e non, delle concessioni dei beni affidati a privati.  Inoltre da  anni chiediamo che i regolamenti che riguardano le varie fattispecie, non solo del patrimonio disponibile/indisponibile,  vengano raccolti in un unico regolamento, suddiviso in sezioni, in modo da evitare ambiguità e sovrapposizioni, come è accaduto ancora recentemente con il Regolamento sull’utilizzo dei beni immobili di Roma Capitale per finalità di interesse generale (Delibera 104 16 dicembre 2022)  su cui si è in parte sovrapposto  il  Regolamento per l’amministrazione condivisa dei beni comuni materiali ed immateriali di Roma Capitale (Delibera 102 24 maggio 2023).

Anche perché riteniamo che tutto il patrimonio comunale debba essere utilizzato per finalità sociali, e solo per una parte residuale, inutilizzabile per tali scopi,  “per  generare risorse economiche da destinare ad attività che rientrano nei suoi compiti istituzionali” e che per questo la distinzione tra patrimonio disponibile e indisponibile dovrebbe essere meramente gestionale[1] .

Vogliamo infine ricordare  che questa Amministrazione, a partire  dalle Linee programmatiche 2021- 2026 del Sindaco Gualtieri, approvate dall’Assemblea Capitolina il 23 novembre 2021,[2] aveva prefigurato una politica della gestione dei  beni pubblici e dell’abitare ben diversa dalla filosofia che sottende la proposta di regolamento di cui ci occupiamo.

Di seguito quelli che sono a nostro avviso i punti critici, in parte ripresi dalle osservazioni di Sunia, Sicet, Uniat aps, Unione Inquilini, Feder.casa – Segreterie di Roma e Lazio.

I punti

1. Censimento e mappatura del patrimonio capitolino – pubblicazione degli elenchi
2. Finalità e  principi generali del Regolamento
3. Alienazione del patrimonio comunale residenziale
4. I criteri relativi al canone di immobili a scopo abitativo
5. Gli immobili ad uso diverso
6. Mercati rionali nel limbo

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“…la riqualificazione e la valorizzazione economica e sociale del patrimonio pubblico figurano tra le priorità dell’attuale amministrazione, che al fine di garantirne il pieno utilizzo per la realizzazione di obiettivi di interesse generale ha deciso di effettuare un censimento completo dell’intero patrimonio immobiliare capitolino; la spesa complessiva di euro 8.628.575,95 destinata al censimento del patrimonio pubblico grava il bilancio 2022 – Piano finanziario 1.03.02.99.999 – capitolo/articolo 1327676/3027 CdR 1DP, come da deliberazione dell’Assemblea Capitolina n. 9 del 25-26 gennaio 2022 di approvazione del Bilancio di previsione 2022-2024” Delibera di Giunta n. 51 Attività di ricognizione finalizzate all’approvazione del riordino del patrimonio disponibile di Roma Capitale 18 febbraio 2022

1) Censimento e mappatura del patrimonio capitolino – pubblicazione degli elenchi

Riteniamo che il nuovo Regolamento dei beni disponibili, ma anche il Regolamento sull’ utilizzo dei beni immobili di Roma Capitale per finalità di interesse generale, non possano prescindere da un censimento puntuale dei beni comunali, la cui conclusione viene annunciata periodicamente come prossima ma che a oggi, a tre anni e mezzo dall’insediamento della Giunta, ci risulta ancora incompleta, nonostante i consistenti investimenti[3]

Ci chiediamo quindi quale sia effettivamente la consistenza del patrimonio, compreso il patrimonio disponibile, visto che nella citata delibera di giunta del 18 febbraio 2022 …nelle more del suddetto censimento, … il  patrimonio disponibile risultava composto da n 2.129 unità immobiliari ubicate dentro e fuori al territorio capitolino così composte: n. 990 immobili con destinazione d’uso abitativo; – n. 1.139 immobili con destinazione d’uso diversa dall’abitativo di cui n. 500 relativi a: cantine, depositi, magazzini, autorimesse e locali condominiali, mentre nel corso della Commissione patrimonio del 9 gennaio 2025 l’assessore Zevi ha fornito dei dati, seppure di massima, ben diversi. Ha dichiarato infatti che, su un totale di circa 1500 beni disponibili, 500 ca. sono abitazioni, altri 500 ca. sono negozi, mentre poco più di 400 unità sono rappresentati da uffici, cantine ecc .

La situazione ci sembra ancora alquanto confusa, nonostante le risorse impiegate e il tempo trascorso. In merito alla trasparenza del patrimonio disponibile e indisponibile Carteinregola sta preparando un dossier ad hoc.

2) Finalità e  principi generali del Regolamento

La più importante obiezione che muoviamo alla Proposta di Regolamento riguarda la filosofia di fondo e i  principi generali,  riscontrabili già nella premessa: “Roma Capitale gestisce i beni del suo patrimonio disponibile al fine di generare risorse economiche da destinare ad attività che rientrano nei suoi compiti istituzionali. Roma Capitale procede alla valorizzazione economica dei beni che non sono destinati a funzioni e finalità d’interesse pubblico”.

“Funzioni e finalità di interesse pubblico” è una definizione che comprende categorie diverse, che possono spaziare dall’uso degli immobili per fini istituzionali, per servizi sociali e culturali, ma anche per sostegno a chi è in emergenza abitativa, e persino per restituire negozi  di prossimità nei quartieri dove sono scomparsi, o per incentivare iniziative come Startup giovanili, imprenditorialità di categorie svantaggiate ecc.  

Anche considerando che può esserci una – riteniamo esigua – quota di  immobili inutilizzabili per tali  finalità, la stragrande maggioranza degli immobili, legittimamente occupati  o liberi, dovrebbe essere destinato a tale scopo. 

In caso contrario il Regolamento si porrebbe nella direzione del mero sfruttamento economico, con  categorie e criteri  di valorizzazione che appartengono più a una visione  imprenditoriale privata che a un’amministrazione pubblica,  che dovrebbe  mettere al centro delle sue scelte non il profitto ma le persone, e le persone più in difficoltà.

3) Alienazione del patrimonio comunale residenziale

Per quanto riguarda gli immobili a uso abitativo, riteniamo che, con le poche eccezioni da valutare caso per caso, non si debbano alienare gli immobili,  utilizzabili per far fronte alla grave carenza di alloggi a prezzi accessibili, problematica che da anni attanaglia la Capitale. E nello stesso tempo riteniamo che un’Amministrazione pubblica dovrebbe usare il suo patrimonio,  anche di pregio, per garantire una  articolata composizione sociale, in controtendenza con l’espulsione delle persone meno agiate dai centri storici verso le periferie.  E’ evidente che solo gli inquilini più abbienti sono in grado di acquistare il proprio appartamento, seppure a prezzi in parte ridotti, e troppo spesso, scaduto il termine che limita la compravendita, gli alloggi sono poi immessi sul mercato, con il ricambio anche sociale che ne consegue.

4) I criteri relativi al canone di immobili a scopo abitativo

Per le stesse motivazioni riteniamo inaccettabile le modalità descritte all’Articolo 7 – Tipologie di contratti di locazione e Articolo 10- Locazioni a canone di mercato, nei quali l’entità del canone  si basa  sull’eventuale condizione di pregio dell’immobile – ubicazione degli stessi in zona centrale o semi centrale, maggiore redditività, pregio architettonico – anziché sulle condizioni socio-economiche del locatario. Come rilevano i citati sindacati, “All’interno del censimento preliminare dello stato occupazionale degli alloggi, occorre individuare una fascia sociale a cui applicare un canone che sia sostenibile per garantire la permanenza nell’alloggio detenuto, indipendentemente dall’ubicazione sul territorio” e  le “locazioni a canone di mercato sono  eventualmente applicabili esclusivamente in presenza di redditi superiori a soglia da convenire”.

5) Gli immobili ad uso diverso

Anche gli immobili a destinazione non residenziale dovrebbero essere valutati in base alle possibili  funzioni di utilità sociale che vi possono essere svolte, e, quando possibile, come già indicato dalla Proposta di regolamento di cui ci occupiamo, trasferite  al patrimonio indisponibile.  In proposito riteniamo che dovrebbero essere individuate zone della città e aree dei quartieri nei quali anche immobili destinati a finalità commerciali  possano prevedere un canone abbattuto per attività che svolgono una funzione sociale, dalle piccole attività commerciali di prossimità, a spazi dove si possano avviare attività per categorie svantaggiate, imprenditoria giovanile, femminile ecc.

6) Mercati rionali nel limbo

Infine manifestiamo preoccupazione per la precisazione che dal regolamento sono escluse   “le aree dedicate a mercati coperti o plateatici attrezzati, a condizione che, negli ultimi due anni, abbiano svolto compiutamente la funzione relativa alla propria destinazione d’uso”, così che le strutture inattive da più di due anni si trovano in una sorta di  “limbo”: sono esclusi dall’ambito di applicazione del Regolamento dei beni disponibili (Art. 2 comma 2) ma  anche dal  Regolamento sull’utilizzo dei beni immobili di Roma Capitale per finalità di interesse generale  (Art.3 comma 2 lett e). I  mercati rionali, di cui Carteinregola si occupa da anni, sono un patrimonio pubblico di Roma che  deve essere rigenerato,  riqualificato e rilanciato, e  riteniamo che in ogni caso tali  immobili, che spesso  si trovano in aree di pregio,  non possano essere in nessun caso venduti o finalizzati a speculazioni edilizie private di cui purtroppo siamo stati testimoni fin dalla nostra nascita[4].

Gruppo patrimonio Carteinregola

Vedi anche La Proposta di Regolamento dei beni disponibili

Patrimonio Comune cronologia e materiali

4 febbraio 2025

per osservazioni e precisazioni: laboratoriocarteinregola@gail.com

[1] La differenza tra patrimonio disponibile e indisponibile è indicata chiaramente dall’ Articolo 2  – Definizioni del citato Regolamento: Ai sensi del presente Regolamento si intendono per: a. beni indisponibili demaniali capitolini: i beni immobili di proprietà di Roma Capitale che rientrano nella specificazione di cui agli articoli 822, comma 2, e 824 del Codice civile e sono destinati alle finalità d’interesse generale proprie del patrimonio indisponibile;

mentre per “patrimonio disponibile” traiamo la definizione dalla Proposta di delibera Regolamento per la valorizzazione del patrimonio disponibile di Roma (approvata dalla Giunta Gualtieri il 31 ottobre 2024 e in attesa di approvazione in Assemblea Capitolina di cui ci occupiamo

Articolo 3 – Definizioni 1. Ai sensi del presente Regolamento si intendono per: 1. beni del patrimonio disponibile di Roma Capitale: i beni di proprietà di Roma Capitale, diversi da quelli demaniali e da quelli patrimoniali indisponibili disciplinati da apposito Regolamento, non destinati ad attività di interesse generale, per i quali possono essere stipulati i contratti di diritto privato previsti nel codice civile e nelle leggi che disciplinano la materia;

[2] 147a Proposta (Dec. G.C. n. 125 dell’11 novembre 2021) Linee programmatiche del Sindaco Roberto Gualtieri per il mandato amministrativo 2021 -2026

[3] A febbraio 2022 la Giunta Capitolina aveva stanziato 5 milioni di Euro per il censimento, la digitalizzazione e la valorizzazione del patrimonio di Roma Capitale. Con la Deliberazione della Giunta Capitolina n. 305 del 5 agosto 2022, in considerazione delle numerose criticità sistemiche rilevate,  viene approvato lo schema di accordo di cooperazione ex art. 5 comma 6 del D.Lgs. 50 del 2016 tra Roma Capitale e Istituto per la Finanza e l’Economia Locale – IFEL per lo svolgimento di un Piano Operativo per il ” Censimento” del Patrimonio con il riconoscimento di 130.000 Euro alla Fondazione per l’espletamento dell’incarico. (Attuazione del protocollo di intesa approvato con Del.ne G.C. n. 54 del 25 febbraio 2022 -Protocollo N. 24273 del 04/08/2022). Il nuovo  sistema informatico del Patrimonio Immobiliare di Roma Capitale, Atlante, attivo dal gennaio 2024 era stato presentato nel maggio 2023, come un sistema unico: patrimoniale e gestionale; accessibile ai Dipartimenti, ai Municipi, alle partecipate e ai cittadini di Roma Capitale, interoperabile con i sistemi e le banche dati di Roma Capitale.  Atlante doveva sostituire i tre sistemi informatici usati dall’Amministrazione (SIPIC, GeoRoma e REFto) con un unico applicativo patrimoniale, inventariale e gestionale, accessibile a tutti, e in grado di fornire dati certificati.  A oggi tuttavia nella piattaforma Atlante  gli immobili sono stati inseriti sulla base di un criterio tipologico che comprende, a solo titolo di esempio, la sezione dei “Cimiteri” ma esclude, sempre per fare un esempio, quella dei “Bagni pubblici” (per i quali si stanno spendendo 3 milioni di euro). Inoltre c’è una  sezione “Concessioni” dove, in tutta Roma, figurano solo 2 fabbricati. Nella sezione “Parchi e ville storiche” spicca l’assenza di Villa Ada, Villa Torlonia, Parco Mario Riva (di recente il Municipio2 ne ha messo in bilancio il recupero), Villa Gordiani, Villa de Sanctis. Per quanto riguarda la sezione “Circoli sportivi” invece….. non c’è assolutamente nulla

[4] Vedi Il Mercato Metronio e gli altri mercati rionali di Roma Cronologia e materiali