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Densificazione per contenere il consumo di suolo: tra il dire e il fare

di Maurizio Geusa*

Il parco di Viale Irpinia che sarebbe stato prolungato con il PdZ Casilino fino al parco dello SDO Casilino

(da Romainpiazza.it*) Taluni recenti provvedimenti urbanistici come quello indirizzato al superamento del disagio abitativo (Delibera Giunta Capitolina n. 86/2020 (1) o quello relativo allo Schema di Assetto Generale dell’Anello Verde (DGC n. 143/2020 (2) hanno dato l’impressione di marcare elementi di novità e discontinutità rispetto al passato. Mentre le più recenti proposte di Varianti urbanistiche percorrono direzioni del tutto contrastanti.

La prima DGC n. 86/2020, con una corposa relazione allegata, ricostruisce in modo dettagliato tutta la vicenda dei Piani di Zona per l’edilizia residenziale pubblica evidenziandone le patologie e criticità. In particolare, la delibera prende atto della caduta dei valori immobiliari e di conseguenza dell’inattuabilità di molte previsioni di espansione edilizia rimaste ancora soltanto sulla carta. Da questa analisi puntigliosa si perviene ad alcune proposte di lavoro sintetizzate in tre direttrici. La prima direttrice volta a  ripianificare “in un’ottica di contenimento del consumo di suolo”. La seconda a rimodulare in modo di completare i Piani avviati. Infine la terza direttrice a rigenerare utilizzando le aree pubbliche destinate a verde pubblico e/o servizi pubblici extrastandard (3) (aree non attuate e immobili dismessi). 

Altro provvedimento interessante e robustamente documentato è quello relativo allo Schema di Assetto Generale dell’Anello Verde DGC n. 143/2020, in cui si affronta il destino dei comprensori direzionali unitamente a quello delle contigue aree ferroviarie. In questo caso si avanzano obiettivi di grande coinvolgimento, come quello di rilocalizzare i diritti edificatori già acquisiti (4), attraverso l’incremento delle capacità edificatorie dei poli già infrastrutturati e serviti dal trasporto pubblico su ferro.

In particolare nell’elaborato “AT4 – Aspetti socio-economici del territorio e strategie di densificazione” (5) si affronta il tema di Roma con una visione non usuale da parte della Amministrazione Comunale:

Roma ha costi di gestione molto alti anche perché si è dilatata nel tempo con un estensivo consumo di suolo. Lo sprawl e le carenze del trasporto pubblico hanno un alto impatto sulla mobilità, predomina l’utilizzo del mezzo privato, sempre meno sostenibile per gli spostamenti quotidiani, e tuttavia non più demonizzabile, dopo l’emergenza Covid 19. E’ noto come la durata media di un trasferimento casa-lavoro di un cittadino romano sia superiore a quella di qualsiasi altro residente in un’area metropolitana, e che il tempo dedicato alla mobilità da un residente del centro è minimo rispetto a quello di chi abita nella periferia anulare, o in un comune della cintura extraurbana. Le strategie di rigenerazione e densificazione sembrano pertanto particolarmente opportune a Roma, dove è disponibile un ampio territorio urbanizzato, al cui interno restano vaste aree libere e diversi complessi obsoleti non utilizzati o degradati.

La conclusione non può che essere nel senso che “Le strategie di rigenerazione e densificazione sembrano pertanto particolarmente opportune a Roma, dove è disponibile un ampio territorio urbanizzato, al cui interno restano vaste aree libere e diversi complessi obsoleti non utilizzati o degradati.”

Fin qui gli obiettivi, gli indirizzi e le direttrici, quando poi dalle parole si passa ai fatti tutto ciò si perde come se fosse stato tracciato sulla sabbia in riva al mare. 

Infatti, ci si sarebbe aspettati che l’iniziativa ripianificatoria/rimodulatrice/rigeneratrice iniziasse attraverso un caso esemplare di migliore utilizzo delle aree infrastrutturate e servite dal trasporto pubblico su ferro. Invece no, accade esattamente il contrario. 

Dal verbale della Commissione VIII C.C.P. Urbanistica del 12 maggio scorso (6) apprendiamo la volontà dell’Amministrazione di cancellare il Piano di zona A8 “Casilino” variando la destinazione urbanistica della stessa area in “Verde e servizi pubblici”. Questo l’oggetto della proposta di Delibera assunta dalla Giunta con Decisione n. 45 del 7 maggio 2020 (7).

Il PdZ A8 Casilino interessa una superficie complessiva di 8.300 mq, meno di un ettaro, dove si prevede di realizzare 20.640 mc, un paio di fabbricati, corrispondenti a una SUL di 6.450 mq residenziali con una densità territoriale di 311 ab/ha.

“L’ambito del PdZ è localizzato a ridosso di via Prenestina. Il margine ad ovest confina con un’area verde compresa nel Parco Casilino che verrà realizzato in attuazione delle previsioni del PP del Comprensorio ex SDO Casilino. A sud-est l’area confina con un complesso scolastico mentre a nord-est si affaccia su via Telese che rappresenta anche il suo unico accesso da uno spazio pubblico. L’area si trova in piena città consolidata e risulta priva di vincoli” 

La Relazione del Piano prosegue evidenziando: come “L’accessibilità è garantita da via Telese. Il progetto prevede di realizzare due fasce di edificazione tali da delimitare un’area che prosegua il giardino esistente al centro di viale Irpinia “. Inoltre l’area è una delle poche servita dalla linee su ferro della Metro C e del Tram su via Prenestina.

Zonizzazione del PdZ Casilino in verde le aree a parco pubblico in giallo i 2 edifici

Si ipotizza la realizzazione di due edifici ad alta densità a destinazione mista. I due edifici sono sfalsati rispetto al fronte su via Telese in modo tale da creare una piazza pubblica a livello stradale. …  Il rapporto tra Via Telese e il nuovo complesso sarà quindi mediato e ricco di articolazioni spaziali. Il centro del lotto sarà occupato da un’area pubblica a verde attrezzato in prosecuzione della piazza e aperta verso il parco retrostante alla zona d’intervento”.

Tutto ciò sembra destinato ad essere azzerato a favore della “preservazione della continuità delle reti ecologiche” come afferma l’Assessore Montuori in sede di Commissione Urbanistica, aggiungendo gli 8.300 metriquadri ai 941.600 del Parco Casilino ancora da espropriare e realizzare, forse. Con scarsa memoria delle precedenti destinazioni, in quanto il PdZ adottato con la DCC n.149 del 25/26 luglio 2007 (8) rappresenta uno stralcio delle previsioni edificatorie di cui al Piano Particolareggiato SDO Casilino adottato con DCC n. 75 del  21.10.2002 (9). A rigor di logica una volta sottratta la destinazione pubblica attribuita con il PdZ l’area avrebbe dovuto quanto meno riassumere la precedente destinazione tornando a far parte del PP SDO Casilino. Ma questo solo per dare un senso logico alle azioni umane.

Sono veramente necessari questi altri 8.300 metriquadri di verde pubblico ? Secondo il Prg la dotazione di verde già prevista nel Municipio è di 10,3 mq/Abitante, superiore pertanto alla dotazione di standard (Tabella 5.2 della Relazione Elab. D1) (10) . Inoltre il Piano di Zona “Casilino” è stato estratto da un PP SDO Casilino che porta una dote di 941.600 mq di verde e servizi pubblici pari al 50% della dotazione dell’intero Municipio. Quindi da dove nasce l’esigenza di questo incremento dello 0,1% della quantità di verde pubblico ?

La condizione attuale delle aree di verde pubblico del PP SDO Casilino

Ma quello che occorre sottolineare è che come ci sono aree che virano verso il Verde pubblico, ci sono aree che dal Verde Pubblico virano verso l’edificabilità. Infatti il Comparto V4 destinato a Parco pubblico nell’ambito del Piano di Assetto della Stazione Tiburtina esteso per 78.552 mq è destinato a trasformarsi in “ambito di densificazione” coerentemente  con il principio di edificare in prossimità delle linee su ferro. Peccato, non si comprende come lo stesso principio non valga per il PdZ Casilino. 

Fin qui la vicenda urbanistica, su cui s’inserisce l’intervento del TAR.

Come ulteriore motivazione per la cancellazione della previsione edificatoria viene richiamata la sentenza TAR Lazio Seconda sezione Bis n. 7700 depositata il 05.07.2016 (11)

Con questa pronuncia il Tribunale, su ricorso dei Comitati di quartiere, ha annullato le Delibere del Consiglio Comunale di adozione ed approvazione del singolo Piano di Zona D11 Grotte Celoni (12). Il motivo dell’annullamento è stato individuato nella carenza di precise ricerche o valutazioni in ordine al fabbisogno abitativo che rendano conto della sussistenza di ragioni giustificatrici dell’incremento della previsione edificatoria. A ciò si aggiunge il fatto che gli scritti difensivi prodotti in giudizio dall’Amministrazione erano volti a sostenere esclusivamente il rispetto degli standard urbanistici.

Ora è da chiedersi, perché mai l’amministrazione non abbia prodotto in giudizio lo studio affidato a Risorse per Roma nel 2010, la quale si è avvalsa della collaborazione del CRESME Ricerche S.p.A. (13), per la verifica degli scenari della domanda abitativa nel territorio Capitolino e nel sistema del lavoro di Roma Capitale nell’arco temporale 2010-2019, utilizzato sia per la DCC n. 23/2010 e ripreso nella DGC n. 86/2020 ?

Infatti, proprio da tale indagine emergeva che il numero di alloggi da considerare per la determinazione della nuova domanda di edilizia residenziale pubblica e di housing sociale era stimabile in 25.700 alloggi, costituiti da circa 3.000 alloggi ERP da soddisfare attraverso la densificazione dei Piani di Zona di cui alla deliberazione di Consiglio Comunale n. 65/2006 secondo gli indirizzi operativi stabiliti nella Memoria di Giunta Comunale del 17 novembre 2008 (risultati attesi 2.850 alloggi aggiuntivi ai 6.300 già previsti).

Altrettanto non si comprende la scarsa attenzione sul ricorso, visto che il 2 dicembre del 2016, in sede di Commissione Urbanistica, il rappresentate dell’Avvocatura ignorava il deposito della sentenza avvenuto a luglio e dichiarava di essere in attesa dell’indirizzo politico da parte dell’Assessore (14). Indirizzo politico che poi ha ritenuto di non proporre appello al Consiglio di Stato. 

In conclusione, rispetto alla Sentenza 7700/2016, se l’amministrazione avesse voluto, avrebbe avuto nella sua disponibilità gli atti richiesti dal TAR sulla stima del fabbisogno e non si comprende come mai non li abbia prodotti. Lo stesso fabbisogno del 2009 è stato aggiornato all’attualità con la DGC n.86/2020, evidentemente perché ancora non soddisfatto.

A questo fabbisogno di edilizia residenziale pubblica si aggiungono poi i milioni di metricubi originati dalle compensazioni edificatorie che attendono di essere collocati o sono collocati in località ultra periferiche. Dal Verbale della VIII Commissione dell’ 8.02.2019 (15) per le compensazioni emerge “una manovra complessiva di 10/10.5 milioni di mc, 3.5 sono già atterrati e 7.5 devono ancora atterrare, con l’ulteriore distinzione che per 1.5 mc i programmi sono in fase ancora iniziale mentre dei restanti 6 mc ce ne sono alcuni che non hanno ancora la delibera di indirizzo, con il rischio di nomina del commissario ad acta.”

In questo contesto di fabbisogno abitativo insoddisfatto e previsioni edificatorie che attendono di essere localizzate sfugge il senso per cui viene cancellata una opportunità di completamento del tessuto residenziale in un’area urbanizzata e servita dal trasporto pubblico. A parole si afferma di voler utilizzare le aree già urbanizzate e servite dal trasporto pubblico su ferro e poi in pratica si cancellano le poche opportunità a favore di improbabili sistemazioni a Parco pubblico che si aggiungono a quelle già in lista d’attesa di essere utilizzate degnamente.

Maurizio Geusa

1 luglio 2021

per osservazioni e precisazioni: laboratoriocarteinregola@gmail.com

POST SCRIPTUM: quello della densificazione è un tema complesso, che vede posizioni diverse anche all’interno di Carteinregola. Per questo pubblicheremo contributi al dibattito e punti di vista anche differenti dalle opinioni dell’autore dell’articolo.

NOTE

(1) SCARICA Delibera Giunta Capitolina n. 86/2020 All. 44 DGC n. 86 del 19 maggio 2020

(2) SCARICA Schema di Assetto Generale dell’Anello Verde (DGC n. 143/2020) Delibera Giunta Capitolina 143 del 17 luglio 2020

(3) Si definiscono extra standard le aree destinate a servizi che superano gli standard urbanistici fissati dal d.m. n. 1444 del 1968 (Decreto interministeriale 2 aprile 1968, n. 1444
Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi, da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell’art. 17 della legge n. 765 del 1967) https://www.bosettiegatti.eu/info/norme/statali/1968_1444.htm

(4) si tratta di cubature immobiliari che il Piano Regolatore ha eliminato da aree di pregio consentendo ai proprietari privati di spostarle – “farle atterrare” – altrove, calcolando un incremento in base al loro minor valore in caso di “atterraggio” in aree più periferiche

(5) elaborato “AT4 – Aspetti socio-economici del territorio e strategie di densificazione” – 01_AT 4_ASPETTI SOCIOECONOMICI E DENSIFICAZIONE_DEF

(6) Verbale Commissione VIII C.C.P. Urbanistica del 12 maggio 2021   

(7)Delibera assunta dalla Giunta con Decisione n. 45 del 7 maggio 2020 Delibera Assemblea Capitolina n. 50-2021

(8) DCC n.149 del 25/26 luglio 2007 – DCDelib. N 149 del 25.07.2007

(9) Piano Particolareggiato SDO Casilino adottato con DCC n. 75 del  21.10.2002 . DCDelib. N 148 del 21.10.2002

(10) Tabella 5.2 della Relazione Elab. D1 – D1

(11) sentenza del TAR oentenza TAR RM Sezione II Bis n. 7700 2016 copia Nota 14 – CCP urbanistica_02122016 copia Nota 15 – ccpurbanistica _08022019

(12) Piano di Zona D11 Grotte Celoni – DCC N 2 del 14.01.2010 copia Nota – DAC N. 14 del 21.02.2011 copia

(13) Studio affidato a Risorse per Roma nel 2010, la quale si è avvalsa della collaborazione del CRESME Ricerche S.p.A.

(14) verbale Commissione Urbanistica del 2 dicembre del 2016

(15) Verbale della VIII Commissione dell’ 8.02.2019

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