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Le associazioni ai candidati Sindaco: rivedere le compensazioni a Fontana Candida (VI Municipio)

Pubblichiamo la lettera che l’ Associazione di quartiere Fontana Candida, il Consorzio Gaia Domus, il Comitato di quartiere di Villaggio Breda, il Comitato No al prolungamento di Gagliano del Capo hanno consegnato ai candidati Sindaco di Roma per chiedere una revisione delle previsioni del Programma di Intervento Urbanistico Fontana Candida, che riguarda un’area tnel VI Municipio, oltre al raccordo anulare, che come Carteinregola avevamo visitato insieme ai comitati nel marzo 2019 con il nostro Piediperterra, mettendo a punto una serie di schede sulle principali problematiche del territorio, che non sono molto cambiate (AMBM)

Lettera ai candidati Sindaco di Roma: gli effetti delle Compensazioni Urbanistiche a Roma – NO al Programma Urbanistico Fontana Candida.

Gentile candidato,

come cittadini del comprensorio Fontana Candida e dei quartieri di Villa Verde, Gaia Domus e Villaggio Breda siamo in lotta ormai da anni contro il rischio che, con il previsto Programma di Intervento Urbanistico Fontana Candida, l’ambiente dove viviamo e la qualità della vita dei nostri quartieri possano essere fortemente degradati da nuovo, devastante e inutile cemento. Il Programma edilizio deriva dalle “Compensazioni urbanistiche” adottate a Roma e per questo Le proponiamo dapprima una riflessione sugli effetti che queste ultime hanno avuto sulla Capitale nel corso di decenni; successivamente spiegheremo le ragioni per le quali siamo fortemente contrari al Programma Urbanistico, avanzando allo stesso tempo anche delle proposte di soluzione con l’auspicio che possa condividerle e che possano entrare a far parte del Suo programma per la prossima amministrazione della città.

1. Gli effetti delle “Compensazioni Urbanistiche” a Roma.

Come è noto nel lontano 1997 con la Variante denominata Piano delle Certezze è stato introdotto nel Piano regolatore generale di Roma (Prg) il principio della “Compensazione urbanistica”.

Questo principio si basa sulla cancellazione di previsioni edificatorie, incompatibili per motivi ambientali, e la loro conseguente “compensazione” mediante il trasferimento dei relativi valori economici in nuove e diverse localizzazioni, spesso dislocate in periferia. All’inizio del 2019 la stessa Amministrazione Capitolina stimava la dimensione del fenomeno in 10-10,5 milioni di metri cubi, di cui solo una piccola parte (3,5 milioni) avevano trovato una effettiva localizzazione; dei restanti metri cubi, per 1,5 milioni erano state avviate le procedure per nuove localizzazione mentre per i residui 6 milioni non erano neppure state avviate le procedure.

Fino all’adozione del Prg nel 2003, le previsioni edificatorie “sradicate” dalle originarie localizzazioni potevano investire, in alternativa, aree ed edifici di proprietà comunale oppure aree proposte direttamente dagli stessi titolari dei diritti delle previsioni edificatorie: sarà proprio quest’ultima l’alternativa scelta in prevalenza.

Proprio in applicazione del principio delle Compensazioni urbanistiche, la salvaguardia del Parco di Tormarancia ha richiesto il trasferimento di circa 2 milioni di metri cubi: di questi poco più della metà è stato ricollocato investendo 15 nuove localizzazioni, prevalentemente in zone periferiche della città, con il risultato di quadruplicarne la dimensione sia al fine di remunerare il minor valore economico delle nuove localizzazioni e sia al fine di indennizzare i proprietari dei nuovi terreni coinvolti nel trasferimento.

Dal 2003, quindi da ben 18 anni, buona parte delle suddette 15 nuove localizzazioni rimangono ancora inattuate. Ciò è dovuto al fatto che il contesto sociale, economico e non da ultimo demografico è da allora profondamente cambiato nella sostanza, trascinando verso il basso i valori immobiliari della periferia. Anche nei più recenti provvedimenti della stessa Amministrazione si è preso atto di tale contrazione media dei valori immobiliari nelle zone più periferiche, tanto che anche i prezzi degli alloggi applicati nei Piani di zona per l’edilizia popolare, qualora realizzati, sarebbero in molti casi addirittura superiori ai valori di mercato.

2. Perché diciamo NO al Programma di Intervento Urbanistico Fontana Candida.

Dal rapporto 2019 dell’Istituto per l’ambiente Ispra Snpa risulta che Roma detiene il triste primato di comune Italiano in cima alle città d’Italia per consumo di suolo: nel 2018 cementificati 75 ettari e di questi ben 57 erano aree verdi. Purtroppo, ancora in questa direzione, il Comune di Roma sta portando avanti il “Programma d’Intervento Urbanistico Fontana Candida”, scaturito dalle Compensazioni Urbanistiche di Tormarancia, che prevede la costruzione in uno degli ultimi brandelli di agro romano nella periferia sud-est di Roma, di 24 palazzi con oltre 200.000 metri cubi di cemento.

Ma a chi servono queste nuove case se già nella zona ci sono moltissime abitazioni vuote e inutilizzate? L’espansione demografica, nei termini previsti da studi di molti anni fa, non si è affatto realizzata. Il territorio dove si vuole costruire è già allo stremo per la carenza cronica di infrastrutture essenziali che da decenni attendono invano di essere adeguate, come strade, impianti fognari ed elettrici, trasporti pubblici, scuole e altri servizi primari. I pendolari subiscono ogni giorno il trauma del traffico bloccato in via Casilina per non parlare di cosa è costretto a sopportare chi sceglie di utilizzare i servizi pubblici, notoriamente inefficienti e soggetti a continui guasti.

Come si può allora pensare di costruire un nuovo quartiere e far arrivare altre migliaia di persone in un territorio che non è assolutamente idoneo e strutturato? Come si pensa di assicurare ad altre migliaia di persone livelli adeguati di servizi fondamentali come ospedali, pronti soccorso, ASL, scuole, uffici e trasporti pubblici quando già oggi chi ci abita lotta quotidianamente per le gravissime inefficienze proprio di questi servizi?

Il progetto edilizio prevede anche il transito di una nuova arteria stradale proprio nel mezzo dei nostri quartieri, non suffragata come dovrebbe da adeguati studi sui flussi di traffico: questa arteria non solo non servirebbe a risolvere il problema della mobilità che richiede invece ampi studi per comprendere e risolvere le esigenze complessive di tutta la zona ma finirebbe per provocare solo più degrado nei nostri quartieri, più inquinamento e pericolo per i residenti; inoltre andrebbe a compromettere il campus di Tor Vergata, unico “polmone verde” della zona, e il suo Orto Botanico di enorme pregio ambientale.

Per ultimo ma non di minore importanza, la zona dove si vorrebbe costruire ha rilevanza paesaggistica e archeologica come testimoniano i numerosi reperti rinvenuti e attribuibili a una villa romana, perché in antichità ci passava la via Labicana; è anche territorio di importanti catacombe quindi con ogni probabilità il sottosuolo nasconde altri tesori che attendono solo di essere rinvenuti.

Di fronte a queste motivazioni il Municipio VI, che ha una chiara consapevolezza delle gravi difficoltà e carenze del territorio, ha espresso anch’esso forte contrarietà alla realizzazione del Programma Urbanistico Fontana Candida intervenendo con atti formali di Giunta e di Consiglio municipale.

3. La convenienza economica del Programma Urbanistico.
Vogliamo ora fare alcune considerazioni sull’opportunità economica di realizzare il Programma Urbanistico Fontana Candida.

Una prima considerazione di carattere generale riguarda il meccanismo delle “Compensazioni” a parità di valore economico: questo criterio, rispettoso delle differenze di valori sul territorio, è stato praticato attraverso l’incremento della capacità edificatoria finale. Questo criterio comporta che l’incremento dell’offerta, non accompagnata da una stima della domanda, finisce per penalizzare proprio quel valore economico che pure voleva salvaguardare. Infatti, a fronte di circa 4.000 alloggi da compensare è stata prevista la realizzazione di circa 16.000 nuovi alloggi. Questa produzione edilizia ancora virtuale finirà sul mercato residenziale che certo non offre grandi remunerazioni. Infatti, negli ultimi 10 anni e nella specifica zona di Fontana Candida i valori di mercato delle abitazioni sono “evaporati” quasi del 18% da 3.100 €/mq del 2008 a 2.550 €/mq del 2018. Considerato poi che i costi di costruzione fra edifici ed urbanizzazioni sono incomprimibili, viene da porsi la domanda se questa operazione edilizia conservi ancora una validità economica.

A questa prima considerazione si aggiunge una seconda, relativa alla domanda di alloggi primari per nuove coppie, destinata ad assottigliarsi progressivamente per il naturale invecchiamento della popolazione. Inoltre, la popolazione romana è sostanzialmente stabile, in quanto negli ultimi cinque anni è cresciuta con una media dello 0,06% da 2.863.000 del 2013 a 2.872.000 del 2018. Una caratteristica strutturale di questa popolazione è quella delle famiglie mono-componente che rappresentano il 44,5 % delle famiglie con una punta del 65% nel I Municipio. Sono oltre 400.000 le persone che vivono da sole nell’alloggio e pertanto applicando il tasso di mortalità attuale del 10 per mille significa che ogni anno si liberano oltre 4.000 alloggi che tornano sul mercato per vendita o locazione. Dal lato della domanda sono circa 8.500 le nuove famiglie che si creano ogni anno e di queste la metà potrà accedere al libero mercato, le rimanenti al mercato sovvenzionato/agevolato ed infine una quota minoritaria all’edilizia pubblica. Pertanto, in linea teorica lo stock residenziale privato rimane stabile a parità di popolazione, a meno dei processi di miglioramento delle condizioni abitative e di domanda proveniente dall’esterno.

Terza ed ultima considerazione la dispersione della popolazione costante in un numero crescente di alloggi e di aree urbanizzate, comporta la compromissione della capacità di auto mantenimento dell’intera struttura urbana. Non può sfuggire che la stessa quantità di risorse sia pubbliche che private devono assicurare i costi di manutenzione di una quantità di edifici e di infrastrutture sempre maggiore. Di conseguenza il tema investe le scelte generali sul futuro della nostra città.

Nello specifico caso di Fontana Candida sembra di reciproco interesse, sia sotto il profilo pubblico che sotto il profilo dell’investitore privato, ricercare localizzazioni più centrali che diminuiscano la massa di alloggi da immettere sul mercato e ottimizzino l’uso delle infrastrutture esistenti. A questo scopo si cita, a titolo meramente esemplificativo, che le aree militari presenti a Roma sommano 18.000.000 di mq. Talune come i depositi di Tor Sapienza su Via Casilina estesi per 32,5 ettari e sufficienti pertanto ad accogliere i 22 ettari di Fontana Candida, in una posizione non più esterna ma interna al GRA, avvalendosi delle infrastrutture esistenti ed accorciando gli spostamenti.

4. La soluzione consiste nella Rigenerazione e Riqualificazione urbana.

E’ possibile evitare che ci siano ulteriori ettari ed ettari di nuovo suolo agricolo consumato applicando anche al caso delle Compensazioni urbanistiche un nuovo ed originale approccio, mirando alla città esistente piuttosto che a nuove espansioni, trasformando il patrimonio immobiliare abbandonato e degradato e ottimizzando l’uso delle urbanizzazioni già esistenti: in parole povere applicando una vera strategia di Rigenerazione e Riqualificazione urbana. Tutte opzioni già contenute nel vigente Prg. Coerentemente con tale approccio si dovrebbe rimodulare anche il processo inattuato delle Compensazioni urbanistiche.

In questa nuova prospettiva, rimettendo in gioco tanti manufatti dismessi con particolare riferimento a quelli di tipo produttivo e commerciale, potranno trovare reciproca soddisfazione sia i vetusti “diritti edificatori” ancora insoddisfatti, sia le innovative attese di riqualificazione cui anela tanta parte della periferia romana.

Proponiamo quindi, in alternativa al consumo di nuovo suolo, di mettere in atto la Rigenerazione e Riqualificazione del territorio e come espresso nella 114a Proposta d’iniziativa consiliare, chiediamo di valutare “la possibilità di riassegnazione delle cubature già oggetto di compensazione urbanistica, in aree libere definite extra-standard all’interno degli strumenti attuativi in itinere o di futura approvazione”.

5. Conclusioni.

E’ ora di mettere in primo piano i fabbisogni e la qualità della vita dei cittadini, di correggere gli errori di pianificazione urbanistica del passato e di non continuare con le vecchie logiche. Le Compensazioni Urbanistiche si sono dimostrate un sistema sbagliato e ora occorre salvaguardare il territorio con particolare attenzione alle periferie. L’interesse pubblico deve prevalere su quello privato che può trovare altri modi di fare profitti, per esempio realizzando servizi.

Tenere nella giusta considerazione la tutela del territorio e dell’ambiente, la cura della nostra meravigliosa e unica città, il risanamento delle periferie da sempre dimenticate e maltrattate, le legittime aspettative, la qualità della vita e i diritti dei cittadini: questo sì, rappresenterebbe un concreto segnale di cambiamento!

Il prossimo mandato amministrativo potrebbe essere il primo in cui il Piano regolatore disciplina il riordino dell’esistente, rammenda le lacerazioni del passato, riprende tante vicende interrotte e risponde finalmente alle vere esigenze dei cittadini!

La ringraziamo per l’attenzione e rimaniamo a disposizione, nell’attesa di un Suo gradito riscontro. Cordiali saluti.

Roma, 22 Settembre 2021

Associazione di quartiere Fontana Candida
Consorzio Gaia Domus
Comitato di quartiere di Villaggio Breda
Comitato “No al prolungamento di Gagliano del Capo”

Per osservazioni e precisazioni: laboratoriocarteinregola@gmail.com

1 ottobre 2021

scarica DCDelib. N 53 del 28.03.2003 compensazioni, Fontana Candida e altre

Vedi anche Roma Today 29 settembre 2021 I comitati scrivono ai candidati sindaco: “No al Programma Urbanistico Fontana Candida” di Anna Grazia Concilio

Il progetto comprende 24 palazzine a Fontana Candida

vai a Piediperterra a Villaggio Breda – Gaia Domus – Fontana Candida (VI Municipio)

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