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Via Panama, un centro sportivo in una Villa storica, un pericoloso precedente

A breve l’Assemblea Capitolina dovrà votare una Proposta di deliberazione che prevede l’approvazione di uno “Schema d’intesa tra Ministero della Cultura, Regione Lazio, Roma Capitale e Libera Università Internazionale degli Studi Sociali “Guido Carli”, per la realizzazione di un complesso sportivo polifunzionale con parcheggi e servizi connessi e complementari in Roma, a via Panama, nel II Municipio (1).

part. PRG 2008

L’area, di proprietà privata, si trova in una propaggine di Villa Ada, all’interno del perimetro che il Piano Regolatore Generale (PRG) e soprattutto il Piano Territoriale Paesaggistico Regionale (PTPR), individuano come “Villa Storica”, soggetta a stringenti tutele paesaggistiche.

particolare sovrapposizione mappa/ tav. A PTPR

Da molti anni Carteinregola segue le vicende di questa collinetta verde, dove nel 2010 era cominciato lo scavo per la realizzazione di un parcheggio interrato, con sbancamento e palificata, poi oggetto di sequestro per la mancanza degli adeguati titoli autorizzativi (2) e successivamente lasciato in abbandono per anni.

il cantiere prima del sequestro

Ora la proposta avanzata dalla Università non statale riconosciuta (non di “risistemare” lo sbancamento costruendoci dentro, cioè riempiendo di cubature il dislivello per realizzare un complesso sportivo polifunzionale su una “Superficie Lorda di Pavimento (SLP) di mq 5.660,65” a cui si aggiungono “servizi complementari (Club House) per una SLP di mq 702,14″(3) è stata oggetto di uno Schema di intesa tra Ministero della Cultura, Regione Lazio, Roma capitale e LUISS, già approvato dalla Giunta della Regione Lazio (4) e arrivato alla Commissione Urbanistica capitolina, che ne ha cominciato la trattazione il 16 gennaio 2024 (5).

Nello Schema di intesa, se da un lato si precisa che “l’intero complesso risulta di fatto completamente ipogeo e garantisce la veduta del quadro naturale di singolare bellezza costituito dalla meravigliosa vegetazione arborea del comprensorio di Villa Ada – Monte Antenne“, e che “L’unica impronta edificata fuori terra è solo quella della copertura delle scale che emergono di 3 m rispetto alla quota del piano di campagna circostante“, dall’altro si fa presente che “la Villa Ada in corrispondenza dell’area d’intervento è delimitata da via del Canneto che si trova circa 10 metri più in alto rispetto a via Panama(6) : se ne può desumere che il complesso sarebbe “completamente ipogeo” solo se visto dal lato più alto, mentre sul lato Via Panama sarebbe costituito (ma la descrizione non è sufficientemente esplicita) da un piano sotterraneo più un piano terra e due piani superiori.

Si tratterebbe  quindi di una nuova costruzione, che non sostituisce nemmeno un’edificazione esistente, visto che nessun manufatto legittimo  è presente nell’area, e, nello stesso Schema di Intesa si parla di “vuoto urbano” (7)

Il gruppo di lavoro urbanistica di Carteinregola ha inoltrato domanda di accesso agli atti per prendere visione del progetto, dei pareri preventivi rilasciati e dei passaggi procedurali previsti, e ha cominciato ad analizzare tutti gli aspetti della Proposta, nell’ottica di realizzare un dossier che approfondisca le varie implicazioni tecniche e normative.

Tuttavia vogliamo segnalare già da subito quello che a nostro avviso è un inspiegabile rimando allo stesso Piano Paesaggistico – “ai sensi dell’articolo 49, comma 5, del Piano Territoriale Paesaggistico Regionale(8) – inserito sin nel titolo dello Schema di Intesa. Infatti non comprendiamo come un comma che, a una lettura nel contesto generale delle Norme Tecniche dovrebbe essere un’ulteriore garanzia per la tutela, possa invece essere utilizzato per derogare al principale articolo che contiene le dettagliate descrizioni delle Tipologie di interventi di trasformazione per uso e i relativi Obiettivi specifici di tutela e disciplina per la tutela delle Ville Storiche, l’Art.31, che sia per gli impianti sportivi all’aperto che per quelli coperti consente la conservazione degli impianti sportivi esistenti esclusivamente mediante manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento conservativo, e non ammette “ristrutturazioni né ampliamenti“, nè consente la “nuova realizzazione e ampliamenti superiori al 20%(9).

Dunque gli articoli 31 e 49 non possono essere strumentalmente separati come risulta dal testo delle Norme, e cioè il comma 5 dell’art. 49 non può che applicarsi solo per gli usi ammessi e consentiti nell’art. 31. Diversamente si tratterebbe chiaramente di una variante di deroga alle Norme del PTPR di volta in volta applicate alle più diverse destinazioni urbanistiche.

Particolare TAV B PTPR

Riservandoci quindi di produrre una disamina approfondita dopo la lettura delle carte, chiediamo sin d’ora all’Assemblea Capitolina e a tutti gli enti preposti di non mandare avanti un progetto che contraddice i principi su cui è fondata la tutela, dal Codice dei Beni culturali e del Paesaggio al Piano Paesaggistico regionale, per realizzare un intervento il cui pubblico interesse è tutto da dimostrare, visto che, da quanto esposto nello Schema (10), oltre a riqualificare un’area degradata – ma perchè non è stato chiesto da tempo il ripristino dei luoghi? – , migliorerebbe “l’offerta di formazione universitaria [a pagamento NDR ] presente nella città di Roma e conseguentemente anche l’attrattività internazionale della stessa città“, oltre ad “aumentare la dotazione di verde pubblico” – la riqualificazione dell’area tra il parco Rabin, Via del Canneto e la sede centrale della LUISS – a realizzare “un parcheggio pubblico“, e a fornire una “dotazione di attrezzature sportive aperte ai bambini e ragazzi dei quartieri limitrofi” attraverso “apposita convenzione con il Municipio“.

E vogliamo chiarire subito che in ballo non c’è solo la tutela di un’area che rientra nel perimetro della Villa storica, ma la difesa delle regole poste a tutela del patrimonio collettivo – anche di proprietà privata, se si trova in un’area vincolata – che sono una conquista democratica e che servono a preservare quello che ci è stato tramandato dalle generazioni precedenti e che dobbiamo riconsegnare alle generazioni future. Anche senza inoltrarci, per il momento, nelle argomentazioni tecniche, facciamo solo una domanda: sarebbe pensabile che un complesso sportivo o qualunque altro immobile potesse essere costruito ex novo (9) in un’area privata sull’Appia Antica?

Ebbene, se passasse il principio che, attraverso l’interpretazione proposta dallo Schema di Intesa del citato art. 49 comma 5 del PTPR, con un accordo Stato /Regione si possono bypassare i vincoli per permettere a privati di realizzare nuove costruzioni – qualche interesse pubblico si trova sempre – , il Codice dei beni culturali e tutte le regole poste a tutela del patrimonio storico e identitario della nazione, riconosciuto dall’art. 9 della Costituzione, diventerebbero rapidamente carta straccia.

E torneremmo a un’epoca che speravamo archiviata per sempre, in cui sulla propria proprietà ognuno poteva fare quello che voleva. E i ricchi di più.

Gruppo urbanistica di Carteinregola

21 gennaio 2024

Per osservazioni e precisazioni: laboratoriocarteinregola@gmail.com

Vedi anche Roma Today 18 gennaio 2024 Oltre 200 posti auto, campi da basket, piscine e tribune. Ecco il progetto Luiss nel cuore dei Parioli L’ateneo privato ha grandi ambizioni per l’area che oggi è un cantiere di Valerio Valeri

NOTE

(1) scarica 194a Proposta (D.G.C. n. 103 del 30 novembre 2023) “Approvazione dello Schema d’intesa tra Ministero della Cultura, Regione Lazio, Roma Capitale e Libera Università Internazionale degli Studi Sociali “Guido Carli”, ai sensi dell’articolo 49, comma 5, del Piano Territoriale Paesaggistico Regionale per la realizzazione di un complesso sportivo polifunzionale con parcheggi, servizi connessi e complementari in Roma, via Panama, adiacente la sede centrale della LUISS di viale Romania 32”.

(2) Scarica la sentenza della Corte di Cassazione del novembre 2011

(3) Estratto dalla Proposta di delibera:

Livello -1.  -parcheggio pertinenziale di circa 170 posti auto , sala video, locali tecnici + un  campo basket e pallavolo

Livello 0 – parcheggio pubblico per circa 30 posti auto; piscina mq 12,50×25,00 e vasca per la fisioterapia di dimensioni, zona fitness comprendente una sala corsi e la sala crossfit; Luiss Sport Lab (116 mq); servizi connessi (spogliatoi e i servizi igienici) per 673 mq totali; + tribune per 400 spettatori per pallavolo/basket, e servizi connessi al campo da pallavolo/basket ( spogliatoi, servizi igienici e hall per gli spettatori.

Livello +  1: sala polifunzionale (575 mq),-secondo piano del parcheggio ad uso pubblico per  20 posti auto; centro di fisioterapia con palestra e box, spogliatoi atleti e  home +  servizi complementari (Club House).

Livello +2 rispetto a Via Panama: altri spogliatoi circa 230 mq.

Inoltre sono presenti: un campo polivalente con gradonate, campo da beach volley e tre campi da padel per una superficie totale di circa 9.400 mq., insieme a  collegamenti verticali emergenti in coperturae a un tetto verde sulle coperture dei volumi sottostanti;

(4) Scarica Regione Lazio Atti della Giunta Regionale e degli Assessori Deliberazione 6 ottobre 2023, n. 606 Approvazione dello schema di intesa fra Ministero della Cultura, Regione Lazio, Roma capitale e Libera Università Internazionale degli Studi sociali “Guido Carli”, ai sensi dell’articolo 49, comma 5, del Piano Territoriale Paesistico Regionale per la realizzazione di un complesso sportivo polifunzionale con parcheggi, servizi connessi e complementari in Roma, Via Panama, adiacente la sede centrale della LUISS di Viale Romania 32.

(5) vedi la registrazione delle Commissione urbanistica il 16 gennaio 2024 .(che si è conclusa mettendo in calendario un sopralluogo sul posto)

(6) vedi punto 5 dello schema di intesa: 5 – La proposta progettuale rispetto alle finalità della tutela

(7) Tra i vari equivoci che riteniamo presenti nello Schema, vi è quello che l’intervento “risolverebbe” “questo grande manufatto urbano abbandonato, recuperandolo, riusandolo e riciclandolo senza ulteriore consumo di suolo” in quanto “Il progetto sfrutta esclusivamente lo scavo esistente senza alcun ampliamento“. Va ricordato però che il “manufatto” – una palificata – era stato realizzato – vedi sentenza della Cassazione al punto 2 – senza autorizzazioni, e quindi le istituzioni preposte avrebbero dovuto provvedere a far ripristinare lo status ante, e in ogni caso riutilizzare uno spazio vuoto e un manufatto abusivo a nostro avviso non si può definire nè riqualificazione nè assenza di consumo di suolo.

(8) vedi NTA Norme PTPR Lazio approvato aprile 2021

CAPO V Interventi particolari

Articolo 49 Interventi su ville, parchi e giardini storici

1. Ai sensi dell’articolo 136, comma 1, lettera b), del Codice sono vincolati le ville, i giardini e i parchi che, ancorché non tutelati dalle disposizioni della parte II del Codice, si distinguono per la loro non comune bellezza.

2. Nella categoria di beni paesaggistici di cui al comma 1 rientrano le ville, i parchi ed i giardini menzionati isolatamente o in relazione ad un contesto paesistico più ampio, che connotano il paesaggio o presentano un interesse pubblico per il valore storico e artistico delle composizioni architettoniche e vegetali e che siano oggetto di specifica dichiarazione di notevole interesse pubblico o comunque compresi all’interno degli ambiti dichiarati di notevole interesse pubblico.

3. Sui beni di cui al comma 2 sono ammessi esclusivamente interventi di conservazione, manutenzione ordinaria e straordinaria – con esclusione della totale demolizione con o senza ricostruzione – ed il restauro.

4. Ai fini della valutazione di compatibilità paesaggistica per il rilascio delle autorizzazioni ai sensi dell’articolo 146 del Codice i progetti sono corredati di una relazione sui criteri di intervento conformi ai principi ed alle prescrizioni contenute nella Carta del Restauro del 1964 e nella circolare del Ministero della pubblica istruzione 6 aprile 1972, n. 117.

5. Interventi diversi da quelli di cui al comma 3 possono essere effettuati esclusivamente con progetti concordati d’intesa fra Comune, Regione e Ministero per i beni e le attività culturali e del Turismo; la Regione aderisce all’intesa tramite deliberazione di Giunta regionale sentita la Commissione consiliare competente, il Comune tramite deliberazione di Consiglio comunale; l’intesa deve sottendere finalità pubbliche e/o di interesse pubblico e non ha efficacia urbanistica.

(9) vedi NTA Norme PTPR Lazio approvato aprile 2021

Articolo 31 Parchi, ville e giardini storici

1. Il Paesaggio delle ville, parchi e giardini storici è costituito da porzioni di territorio caratterizzate dalla presenza di ville, parchi e giardini storici che, all’interno dei provvedimenti di vincolo, siano menzionati isolatamente o in relazione ad un contesto paesistico più ampio, connotino il paesaggio o presentino un interesse pubblico per il valore storico e artistico delle composizioni architettoniche e vegetali.

2. Nel paesaggio dei parchi, ville e giardini storici sono individuate anche le ville, i parchi e giardini che, anche non rientrando all’interno dei provvedimenti di vincolo, pure si distinguono per l’interesse storico artistico e naturalistico e connotano il paesaggio.
3. In tale ambito di paesaggio, ove cogente, si applicano le disposizioni di cui all’articolo 49 delle norme.

4. La tutela è volta al mantenimento e conservazione patrimonio naturale e culturale e architettonico storico.
5. Per tale paesaggio costituiscono riferimento per la valutazione di compatibilità paesaggistica le presenti ulteriori prescrizioni.

Tabella B Parchi, ville e giardini storici – Disciplina delle azioni/trasformazioni e obiettivi di tutela

Tipologie di interventi di trasformazione per uso /obiettivo specifico di tutela e disciplina

(…)

(…)

(…)

(…)

(10) vedi Schema di Intesa punto 8

8 – I contenuti qualificanti dell’Intesa

L’intervento persegue le seguenti finalità pubbliche e di interesse pubblico:

Per quanto riguarda la tutela paesaggistica assicura la visuale verso la Villa Ada migliorando la visuale e la percezione del bene di notevole interesse culturale dalla strada pubblica di Via Panama e dal Parco Pubblico Yitzhak Rabin.

Sempre per quanto riguarda la tutela paesaggistica all’intervento si associa il recupero e la riqualificazione dell’area marginale al muro di cinta di Villa Ada oggi pressoché irraggiungibile e resa invisibile per la presenza di vegetazione infestante.

Per quanto riguarda l’interesse pubblico di livello urbano e metropolitano migliora l’offerta di formazione universitaria presente nella città di Roma e conseguentemente anche l’attrattività internazionale della stessa città.

Per quanto riguarda l’interesse pubblico di livello locale aumenta la dotazione di verde pubblico, parcheggi pubblici e, attraverso specifica convenzione con il Municipio, anche la dotazione di attrezzature sportive aperte ai bambini e ragazzi dei quartieri limitrofi.

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Adolfo Rinaldi
Adolfo Rinaldi
1 mese fa

Adolfo Rinaldi

Adolfo Rinaldi
Adolfo Rinaldi
1 mese fa

Bravissimi per il dossier completo ed efficace. Il Comitato Villa è con voi nella lotta contro una azione della Luiss che ricalca esattamente lo scellerato precedente di Villa Blanc