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Approvata la nuova convenzione urbanistica

Foto AMBM

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Oggi in Assemblea Capitolina è stato approvato  il Nuovo Schema di Convenzione Urbanistica, frutto di un lungo lavoro  dell’Assessorato alla Trasformazione Urbana, portato avanti anche attraverso il confronto con le associazioni dei costruttori e la Commissione urbanistica,   che dovrebbe regolare in modo chiaro i diritti e i doveri dei privati. Regole  per  garantire ai futuri abitanti dei  nuovi insediamenti urbani quartieri vivibili,  collegati alla città  e con servizi funzionanti fin dal momento del loro insediamento.  E’ quasi terminata così la revisione di tutti i regolamenti, dagli schemi di convenzione della ex legge 167, al regolamento per il calcolo del contributo straordinario, dal regolamento per l’istituzione della commissione qualità edilizia a quella del paesaggio.  Manca solo il nuovo regolamento edilizio, a cui si comincerà a lavorare dai prossimi giorni.

Questo articolo è dedicato a tutti quelli che non pensano che qualunque attività edilizia (e chi la svolge)  debba  essere penalizzata “a prescindere”,  ma che, come tutte le attività economiche, vada governata da un soggetto pubblico che stabilisce e applica delle regole. Regole  che devono garantire la tutela dell’interesse pubblico “senza se e senza ma”, rispettando però  le condizioni  in cui operano privati. Cominciato con un’esplosione di polemiche (ricordiamo la prima affollata seduta della Commissione urbanistica(1) con gli esponenti delle associazioni dei costruttori sul piede di guerra)  il percorso del nuovo schema ha già superato una tappa importante qualche mese fa, con l’approvazione in Assemblea Capitolina dello “schema gemello” che  ha riformato la convenzione dei Piani di Zona (2).  Tra le novità  introdotte dal  nuovo Schema,  sia rispetto  a quello finora in vigore,  lo schema 84/2009 (3), dopo la scadenza della delibera transitoria  70/2011, con cui l’allora Assessore all’Urbanistica Corsini aveva introdotto alcune facilitazioni in seguito alla crisi edilizia (4),  sarà possibile realizzare “edilizia convenzionata”, cioè appartamenti per chi ha bisogno di una casa a un costo calmierato, scomputando parte degli oneri senza aumenti  di cubatura in “premio”, come invece prevede il  Piano casa Polverini-Zingaretti, che per incentivare il famoso “housing sociale” permette di moltiplicare cubauture e  cambiare destinazioni d’uso, per di più aggirando il PRG e  la pianificazione del Comune. 

Sintetizziamo i punti salienti dello schema usando stralci dell’intervista  dell’Assessore Caudo del 29 maggio scorso (5):

La città non la costruisci con il colore del  Piano Regolatore Generale, la costruisci con le regole che fissano il rapporto tra pubblico e privato

(…) Non voglio vedere più pezzi di città realizzati “40% di opere” e “40% di cubatura”, vedere persone che abitano in pezzi di città dove si è fatto solo il 40% di un’opera.  Perché lo schema aveva questa logica: ti dò il 40% di cubatura se fai il 40% di opere di urbanizzazione, poi ti dò  un altro 40’% di cubatura se mi fai un altro 40% di opere di urbanizzazione. In parte continua ancora questa logica,  ma in una diversa misura, e solo in una delle  due diverse modalità che proponiamo per realizzare un quartiere (e che abbiamo messo in competizione):

La prima:  40% di cubatura / 40% di opere di urbanizzazione; poi un altro 40% di cubatura a fronte del 60% di opere di urbanizzazione; e  prima di dare  l’ultimo 20% di cubature, il costruttore deve aver fatto il 100% delle opere di urbanizzazione previste. Questa è l’unica garanzia che ha l’amministrazione, non  la fideiussione bancaria – che pure c’è – ma il fatto  che quel 20 % di case si costruisce solo quando sono finite completamente tutte le opere di urbanizzazione.

A questa modalità, che  è già una correzione forte rispetto a prima, ne abbiamo aggiunto un’altra, che probabilmente troverà più favore:  si tratta di organizzare il nuovo quartiere per UMI – Unità Minime di Intervento. Non per stralci, come finora – come costruire  il 40% di una strada – ma organizzare  il quartiere in unità minime autonome, organizzate, autosufficienti, con i servizi, con il parco, le strade,  i marciapiedi. Così il costruttore può avere il 100% della cubatura [dell’UMI],  perché fa in un appalto unico tutte le opere. A noi non  interessa punire il privato, con il ricatto  “ti dò la cubatura solo alla fine”,  a noi interessa che le opere pubbliche siano fatte insieme a quelle private.  Questo è stato il punto su cui ero stato “bocciato” nell’assemblea capitolina nel dicembre 2013, ma adesso questo  punto non è più in discussione, in tutte e due le modalità. (6)

Questa struttura dello Schema è frutto di un lavoro lungo e anche di una conquista di fiducia, di un punto di intesa raggiunto con le associazioni dei costruttori:  hanno capito che è conveniente anche per  loro… Il loro problema era  che, siccome ereditano dal Piano Regolatore comprensori molto grandi  – alcuni di 1000, addirittura 3000 abitanti – in questi tempi di crisi,  lavorare in  un consorzio magari di  30 imprese,  di cui alcune possono  fallire, altre  non pagare, crea  grandi difficoltà. La possibilità di ridurre un intervento,  in cui possono lavorare  4-5 imprese,  non gli sembra vero, perchè possono realizzare pezzi di città autonomi, vivibili, funzionanti, con tutti i servizi, senza “portarsi appresso il mondo”, come succedeva nel vecchio  schema,  pensato in un’altra epoca. (7)

AMBM

> VAI ALLA PAGINA con le modifiche introdotte dal  Nuovo Schema di Convenzione Urbanistica (Proposta n.183/2014)

> IL COMUNICATO DELL’ASSESSORATO URBANISTICA:  DA AULA OK A NUOVO SCHEMA GENERALE DI CONVENZIONE

(OMNIROMA) Roma, 23 GIU – “Case insieme ai servizi, questo è l’obiettivo che ci eravamo dati con la redazione del nuovo schema di convenzione urbanistica. Si tratta dello schema con cui si scriveranno i contratti tra amministrazione pubblica e imprese per la realizzazione dei quartieri, quelli cioè in cui si fissano i termini per il rilascio dei permessi di costruire della parte privata e quelli per la realizzazione delle opere pubbliche.
Da oggi si dovranno realizzare parti intere e finite di città con tutti i servizi e le attrezzature necessarie. E anche se si userà la procedura per fasi, l’amministrazione manterrà il 20% di cubatura fino a quando non verranno ultimate tutte le urbanizzazioni. Nessuna casa potrà più essere abitata senza che ci siano le strade, le fogne, i parchi già ultimati.
Abbiamo potenziato le garanzie per l’amministrazione e previsto che il presidente della commissione di collaudo delle opere pubbliche sia scelto in un elenco predisposto dall’amministrazione. Abbiamo previsto e specificato che i ribassi d’asta conseguiti negli appalti delle opere pubbliche devono essere versati all’amministrazione e non trattenuti dai privati. Abbiamo anche potenziato, a vantaggio dell’amministrazione, le garanzie finanziarie e contestualmente agevolato, come richiesto dalle associazioni di categoria, lo sblocco delle stesse quando l’opera è stata finita e realizzata.
Infine una novità di rilievo a vantaggio della questione abitativa: sarà possibile realizzare edilizia convenzionata scomputando parte degli oneri senza accedere ad alcun premio di cubatura, ma restando dentro a quelle già autorizzate. Sarà possibile così orientare una parte delle previsioni edificatorie verso chi ha bisogno di una casa a un costo calmierato e non più solo verso il mercato libero.
Un lavoro di squadra tra assessore e maggioranza durato molti mesi, che ha visto momenti di fermo, di confronto con le associazioni delle imprese, ma che ha portato poi a confluire tutti su un testo condiviso. È con questi strumenti che si costruisce in concreto la città e noi vogliamo farlo nell’interesse dei cittadini.
L’Assemblea Capitolina ha lavorato per il bene della città e lo ha fatto approvando un provvedimento lungimirante, innovativo e condiviso. Non posso che ringraziare la presidente Baglio e con lei tutti i consiglieri che hanno dato un contributo importante, a partire da quello svolto in commissione urbanistica presieduta dal consigliere Stampete, dal capogruppo di Sel Peciola, del Pd Panecaldo e della Lista civica Luca Giansanti. Saluto inoltre con piacere le parole positive e di sostegno pronunciate in aula dagli onorevoli Cantiani e Bordoni che pur astenendosi hanno riconosciuto il lavoro che è stato fatto. Con quest’ultimo provvedimento abbiamo completato in meno di due anni la revisione di tutti i regolamenti, gli schemi di convenzione della ex legge 167, il regolamento per il calcolo del contributo straordinario, il regolamento per l’istituzione della commissione qualità edilizia e quella del paesaggio. Ora il Comune di Roma ha le carte in regola e può esercitare, nel rapporto pubblico – privato, quel ruolo di regia pubblica di cui fin dal primo giorno di questa amministrazione del sindaco Marino abbiamo detto di volerci riappropriare”. Lo dichiara, in una nota, l’assessore alla trasformazione urbana di Roma Capitale Giovanni Caudo.

(1) 7 luglio 2014 i nuovi schemi di convenzione che andranno in Commissione

2 aprile 2014 Schema di Convenzione: l’Assessore risponde

(2)17 settembre 2014 Nuovo schema di convenzione Piani di Zona

Per capire il dibattito sul nuovo Schema di Convenzione per i Piani di Zona [Nota bene: il nuovo  Schema di Convenzione di cui si parla riguarda i Piani di Zona e non è da confondere con il nuovo Schema di Convenzione Urbanistica, a cui…

(3)Scarica lo Schema di Convenzione tornato vigente  (delibera 84/2009)  dcc-84-2009-schema-convenzione

(4) Scarica lo Schema di Convenzione dell’ex Assessore Corsini (Delibera 70/2011) scaduto nel dicembre 2012 ( Delibera 70 dell’el 22 novembre 2011 2011-70)

(5)

(6) Un altro “punto del contendere”,  sempre dalle parole di Caudo, riguardava “una regola vigente, che prevedeva che l’impresa che  faceva  una gara d’appalto e poi risparmiava  1 milione, anche se scendeva sotto le tabelle parametriche, si teneva questo risparmio. Nel nuovo schema di convenzione c’è scritto che se si fa la gara e nella realizzazione si scende sotto le tabelle, la differenza va restitutita all’amministrazione comunale“.

(7) Guarda il Video dell’intervista di Francesco Erbani (La Repubblica) e Giovanni Caudo registrata  il 29 maggio scorso (si parla dello schema di convenzione urbanistica  a 21′ 23″ fino a 28’50”

 

vedi anche Proroga della Convenzione Corsini: come volevasi dimostrare

http://www.carteinregola.it/index.php/proroga-della-convenzione-corsini/

One Response to Approvata la nuova convenzione urbanistica

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