Intervento del’assessore Caudo al seminario Piano Casa

(testo liberamente tratto  dall’intervento)

“Gli uffici, gli spazi per lavorare oggi non hanno più valore, per cui sembra che l’unica possibilità sia  trasformarli in case.La conseguenza apparentemente indolore,ma tragica, è che tutte quelle superfici che non hanno valore perché  non c’è lavoro, non c’è produzione,  cioè  tutte le superfici che non producono più  ricchezza, diventino case. Ma se diciamo questo, è come se dicessimo che, sul piano sociale ed economico, in una città come Roma, le superfici che dovrebbero essere parti produttive della città e che dovrebbero sorreggere l’economia di questa città, non hanno più valore. E se tutta la città è destinata a diventare case,  è come mettersi la corda al collo.

E questo non regge anche perché la domanda del mercato delle nuove residenze comincia ad avere qualche sofferenza perché manca la materia prima:  se il reddito delle persone non è sostenuto da un’attività produttiva reale, è chiaro che non c’è questa domanda di nuove case.
C’è qualcosa a monte che andrebbe deciso:  quale sviluppo economico per questa  città? Quali sono le ipotesi di sviluppo della città, per cui noi facciamo scelte di trasformazione urbanistica, scelte urbanistiche, scelte di sviluppo?

Aver fatto una legge come il Piano casa senza a essersi posto questo problema è preoccupante.

In alcuni casi questa norma è servita  come incentivo per smobilitare delle attività  produttive o di servizio. Ci sono vari casi  tra quelli che si stanno verificando a Roma,  tra cui  un cinema ospitato in una grande struttura:  basta un aumentato dell’affitto, per  incentivare la  chiusura sala cinematografica, per trasformarla in residenze.A me pare che questa sia  una riflessione che manca nel dibattito sul Piano casa.

L’operazione non è tutta sbagliata, ma pensare che l’unico valore per la città sia  la casa, è gravida di conseguenze preoccupanti. Non è tutta sbagliata la legge,  perché la ristrutturazione edilizia è un’esigenza reale.

Da questo punto di vista l’amministrazione non è contraria, noi siamo sul terreno della trasformazione dell’esistente, come amministrazione comunale possiamo dare un contributo, finita questa prima fase in cui abbiamo messo in cantiere e affrontato la questione della trasformazione delle aree pubbliche,il nostro prossimo  passo è la rigenerazione diffusa, che ha come riferimento il condominio. Noi siamo collocati su questo terreno d’azione, però in questo caso le norme del piano casa del Lazio, anche se mirano a questo  aspetto, sollevano preoccupazioni di altra natura.

Ne ho già parlato con l’assessore Civita,  e nell’interlocuzione avviata con gli imprenditori. In questo Piano casa Polverini c’è  stato un eccesso. Nell’intesa stato-regioni non c’era  la nuova edificazione, non era contemplata. Dove non c’è nulla – nessun edificio – non era prevista questa possibilità

Nel Lazio c’è stata questa novità, di poterlo  applicare sul potenziale edificatorio, nella logica che ad esempio dove è previsto un ufficio, o un albergo, che il costruttore non ha realizzato perché non aveva mercato, per fare ripartire l’edilizia  si possa convertire  in  case, così l’impresa lavora. Il ragionamento non fa una piega,  ma nasconde l’ impoverimento complessivo del tessuto produttivo della città

Oltretutto è stata inserita nel Piano casa Polverini, tuttora vigente, una ulteriore premialità di cubature che sfiora l’irragionevole. Infatti questa premialità data sulle aree libere consiste non in una  premialità riferita alla  capacità edificatoria del proponente, ma in una premialità  che si estende  alla cubatura già presente nel piano particolareggiato, a prescindere dall’area posseduta dal proponente …

Un esempio: se io ho un’area non edificata dove era previsto un albergo a Porta di Roma, e chiedo un cambio di destinazione d’uso, non ottengo solo la cubatura riferita all’albergo, ma mi porto a casa il 10 % della cubatura di tutta Porta di Roma, compreso Ikea, Le Roy Merlin etc,  solo perché esistono… Questo è un elemento distorsivo del mercato, perchè l’ultimo che arriva beneficia di una premialità e quindi mette sul mercato alloggi che hanno un’incidenza del costo del terreno molto più bassa rispetto all’imprenditore a fianco che ha comprato il terreno edificabile a un prezzo di mercato, il cui il costo grava sul costo finale dell’alloggio  in misura decisamente  maggiore. E questa distorsione  è stata segnalata anche dalle imprese.

Questa visione del Piano casa, di come la città vada cambiata, anche se il nocciolo è giusto – trasformare e lavorare sull’esistente, dal punto di vista del risparmio energetico etc – ha sviluppato  su questa esigenza una forte dilatazione delle possibilità di trasformazione che ne ha fatto un elemento distorsivo del mercato che ha delle ripercussioni nella gestione delle proposte.

Oggi ci troviamo in difficoltà, perché ci sono delle conseguenze di quella che doveva essere un’attività di semplificazione edilizia che hanno invece impatti urbanistici che non possono essere contenuti solo nella dimensione edilizia. Perché un intervento assume molta  consistenza, in certi casi si può passare da a una previsione di un albergo a interi quartieri,  anche di 2000 abitanti. Sono pochi casi, ma esistono.

Da quando la nuova giunta si è insediata,  dalla prima metà di luglio, è iniziata una  interlocuzione con l’assessore Civita per la modifica della Legge 21 (Piano casa Polverini): abbiamo fatto una serie di incontri, abbiamo provato a capire i margini delle modifiche che la Regione si era data, abbiamo portato richieste, in parte accolte, mentre per  altre si è convenuto che non potevano  essere accolte. Noi volevamo comprendere se c’era possibilità di una volontà “retroattiva” della modifica, vista anche la farraginosità della legge, che non viene risolta dalle circolari, nonostante le decine di pagine esplicative.

Nell’interlocuzione pensavamo  a  una volontà di modifica in qualche modo “retroattiva”,  ad esempio anziché  scrivere “l’articolo 3 ter comma 3 è sostituito da quest’altro”, in alcuni casi si poteva anche scrivere “è meglio definito” o “correttamente interpretato con questa dizione…”, cioè con una scelta che dava un  un valore di interpretazione della norma precedente, che quindi poteva modificare anche le proposte già avanzate. Ma nello svolgersi degli incontri si è compreso che non si andava in questa direzione.

Un’altra cosa che abbiamo cercato di capire è se, trattandosi di una nuova legge che modificava quella precedente, introducendo anche elementi di novità, si poteva prendere in considerazione l’ipotesi di riaprire i termini per i Comuni per individuare  le aree di esclusione; questo ci avrebbe consentito, essendo noi una nuova amministrazione e  una nuova giunta, di riconsiderare le esclusioni dell’amministrazione precedente e di  focalizzare meglio alcuni tipi di intervento consentiti.

La preoccupazione di Civita era il rischio, nel  riaprire i termini per tutti i Comuni del Lazio, che alcuni casi  le modifiche avrebbero potuto essere estensive anzichè riduttive; ma  ci si poteva ragionare, la riapertura poteva essere in qualche modo limitata . Anche qui si è scelto di  muoversi sul  binario della  legge precedente.

Nel momento in cui noi abbiamo compreso il percorso che si stava facendo in Regione, abbiamo capito che non ci sarebbero state conseguenze della nuova legge sulle pratiche già presentate, e quindi che era superato il nostro giusto timore di concludere delle istruttorie di alcune pratiche su cui la nuova legge regionale poteva impattare, creando disparità di trattamento, e quindi abbiamo operato sulle  195 proposte presentate, cercando di affrontarle con una precisa logica.

Abbiamo messo in fila le proposte dividendo tutti i progetti di ristrutturazione, pratiche di piano casa che non comportano un accesso alle aree a standard e quindi una cessione all’amministrazione comunale di aree standard,  che quindi  possono essere rilasciate secondo una pratica “edilizia”, da quelle che invece lo comportano. Questo  perché  il Piano casa va in deroga alle norme urbanistiche, ma non intacca una prerogativa dell’Assemblea consiliare che è quello della titolarità delle aree a standard, sia quando le concede che quando le prende in carico.  Per fare un esempio: se io ho una proposta di usufruire del  Piano casa per trasformare  uffici in  abitativo  con un incremento entro il 10%, nel passaggio non ho un aggravio degli standard, perché gli standard a uffici sono maggiori di quelli della residenza. Se sto in questo range del 10% non ho bisogno di ulteriori standard, la procedura edilizia prosegue negli uffici.

Se invece accedo alle premialità –  facciamo l’esempio più estremo, quello  citato del piano particolareggiato in cui accedo al 10% alla premialità di milioni di metri cubi – ho  un aggravio di standard  urbanistici, e li devo reperire,  e nella proposta il contenuto è la cessione di quelle aree all’amministrazione comunale.

Ma bisogna ricordare che chi è preposto a ricevere queste aree dal punto di vista patrimoniale o urbanistico è  l’assemblea consiliare: ad esempio  se  mi dai un giardino, il Comune lo deve prendere in carico e accettare quella previsione.

Tutta questa parte riguarda quindi quelle pratiche di Piano  casa che sono in deroga alle norme urbanistiche, ma non alla titolarità della competenza del soggetto – in questo caso l’assemblea consiliare – che è titolare a  ricevere le aree pubbliche, oppure che dà il permesso.  In alcuni quartieri gli standard sono in eccesso rispetto al minimo di legge, e quindi il privato chiede di  fare cubatura  in più perché ci sono già le aree a standard. Questo ragionamento, anche se  da un punto di vista algebrico non fa una piega, al punto di vista sostanziale tira in ballo  comunque l’assemblea consiliare, perché solo l’assemblea consiliare può dare l’approvazione per usare gli standard ai fini del  conteggio.

Più complicata la fattispecie quando si tratta di accordi di programma, perché alcune delle proposte del Piano casa ricadono negli accordi di programma.

L’accordo di programma è sostanzialmente un patto basato su un interesse pubblico tra Comune  e Regione e un proponente privato:  l’elemento pattizio si  configura in un bene pubblico  che viene individuato.

In questo caso  non si potrebbe neanche parlare esattamente di standard: se per fare un intervento ad esempio si è convenuto che l’interesse pubblico siano 20 ettari di territorio, quelli non costituiscono  lo standard, sono  l’equivalente della “contropartita” pubblica a fronte di una trasformazione che viene riconosciuta a un privato.

Nel momento in cui un privato, lo stesso o un altro, in quello stesso comparto, chiede che quelle aree che sono state a suo tempo riconosciute come l’elemento di interesse pubblico, vengano  utilizzate ai fini del calcolo degli  standard, perché ad esempio l’albergo che non ha costruito lo vuole trasformare in  case, non si tratta più di  un problema di conteggio. Il fatto è che quel patto, quell’accordo di programma  siglato 5 o 7anni prima, aveva individuato quegli ettari  come bene pubblico, e che invece quel bene dovrebbe viene destinato a  un’altra utilità privata che non era non prevista.

Quello che abbiamo cercato di mettere in evidenza, è  che  quando una procedura nasce come una procedura  edilizia, nel momento in cui  soverchia la dimensione edilizia, non fa neanche un favore alle imprese, ma rischia di diventare un percorso accidentato, più lungo…

Di queste 195 proposte, in questa situazione possiamo dire di “sconfinamento” in dimensione urbanistica  ce ne sono 56, di cui 10 hanno finito l’istruttoria, a 10 manca l’identificazione e la verifica delle aree a standard, due di queste sono state già rigettate, due sono state ritirate dallo stesso proponente, una è in corso di variazione (e  questo è un  aspetto interessante: alcuni dei proponenti, anche perché la legge regionale toglierà  la premialità del 10% su tutto, hanno riconvertito la proposta, cioè si sono “auto allineati”, riconfigurando le proposte  per avere un percorso più veloce), 5 proposte sono ancora in Regione, su 7  gli uffici hanno chiesto un’integrazione.

Di queste  proposte che  man mano andranno in Consiglio, faremo una delibera unica: con le diverse pratiche, su ognuna verrà fatta un’istruttoria, che propone di accogliere la proposta che prevede la cessione di queste  aree a standard o l’uso delle aree a standard esistenti. L’assemblea delibererà se  accogliere o  no.  Faremo una delibera unica con le 10 che hanno già finito il percorso e alcune altre che sono in via di definizione, le prime dovrebbero essere 15 o 18, l’assemblea approverà dando parere sui singoli progetti in modo che il funzionario possa dare automaticamente il permesso a costruire. Se l’Assemblea dice sì si dà il Pdc.

Le altre due fattispecie di proposte del Piano casa, che non hanno la premialità su tutto, ma che rientrano nello schema di tipo “edilizio”, sono 78 istanze ai sensi dell’ 3 ter comma 1, di queste 18  sono già state rilasciate (dati 8 gennaio 2014) ,  per 39 mancano parere o  autorizzazioni di varia natura per esempio,  paesaggistica, 4  sono in conferenza dei servizi, 3 le abbiamo rigettate, 2 sono sospese, 12 sono in fase di completamento dell’istruttoria.

Poi ci sono le pratiche ai sensi dell’ Art 4: 61 pratiche, per 10 sono già stati rilasciati i Pdc, 6 rigettate, 4 sono in conferenza dei servizi, 4 sono in attesa di pareri speciali (una di un parere idraulico, un’altra quello per aree boscate), per 6 è stata chiesta un’integrazione al proponente e  29  sono in istruttoria.

Il nostro obiettivo – quello  degli uffici, perché in questo caso il potere di indirizzo dell’assessore non esiste, dato che si tratta dell’applicazione di una legge, e l’unico potere “di indirizzo” è la proceduralizzazione  per non ledere alcuni diritti come quelli dell’assemblea consiliare – è portare a termine nelle prossime settimane quelle pratiche che hanno tutti i requisiti delle norme di legge.

(…) Conclusioni

Una delle cose più importanti che la città deve riacquistare è la capacità di discutere, la trasparenza, mettendo sul tavolo i dati, i numeri, le situazioni reali.

Ci sono stati in questi anni due estremi , in qualche modo uno lo specchio dell’altro: l’estremo di chi ha pensato che questa città poteva essere un luogo in cui l’impresa più era libera meglio faceva, e come reazione la giusta proliferazione dei comitati e  di persone che hanno cominciato a  impegnarsi  per il bene comune, perché hanno visto che le cose andavano lontano rispetto ai  loro bisogni e alle loro esigenze.

Io penso  che noi veniamo da una doppia sconfitta, in cui l’impresa ha compreso fino in fondo che  questa libertà assoluta si può ritorcere contro la  stessa impresa e invece avere   un’amministrazione pignola,  testarda ma disponibile, nel merito, nel guardare le cose e nel tutelare l’interesse pubblico è una ricchezza. Ma nello stesso tempo  dobbiamo far  comprendere alla città che c’è un’amministrazione che si mette nei panni degli interessati, riconquistarci la fiducia so che è difficile, ma dobbiamo farlo, dobbiamo riavvicinare questi due estremi , che sono la conseguenza di una cattiva interpretazione di quello che era  l’ uso che la trasformazione urbana ed edilizia può avere nell’ambito dello sviluppo economico  di una città.

Quando una città comincia a perdere di riferimento i bisogni reali dei cittadini dei suoi abitanti, è l’inizio di una divaricazione che è letale per una città.

"Dal Piano casa Polverini al Piano casa Zingaretti: il caso Lazio" Casa dell'Architettura, Roma 15 gennaio 2014 Durata: 35' circa
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