Piano Casa Zingaretti: il documento di Carteinregola 15 gennaio 2014

Nelle prossime settimane arriveranno  in  Consiglio Regionale del Lazio due proposte di legge che modificano  il cosiddetto  “Piano Casa” Polverini /Ciocchetti, tuttora vigente.  Saranno votate la Proposta 76[i], che  interviene su  alcuni articoli  impugnati davanti alla Corte Costituzionale  dal Ministero dei Beni Culturali, e la Proposta 75[ii], che rappresenta invece la versione del “Piano Casa” della nuova maggioranza di centro sinistra.

Il “Piano Casa Zingaretti”[iii] modifica  alcune norme introdotte dalla precedente Amministrazione, senza  intaccare l’impostazione generale del “Piano Casa Polverini /Ciocchetti”, ma modificando solo in  parte gli articoli più contestati, tra cui il “famigerato” art. 3-ter, quello che ha prodotto nel Piano una sorta di “modificazione genetica”  delle intenzioni iniziali di una legge “speciale”[iv], che in realtà non è neanche una legge nazionale, perché l’accordo Stato-Regioni, che ne costituisce la base di partenza, non è mai stato recepito da una normativa statale, e  quindi ogni Regione ha provveduto ad attuarla con criteri differenti.

Nelle intenzioni del Governo Berlusconi, il “Piano Casa” doveva essere un nuovo capitolo del tema:“padroni in casa propria”, per permettere ai piccoli proprietari, attraverso varie semplificazioni burocratiche, di ampliare, in misura contenuta, edifici residenziali uni e bifamiliari”[v].

Con questo spirito, molte Regioni a guida  centro-sinistra, tra cui il Lazio, hanno legiferato.

Ma con l’arrivo della Polverini, anche grazie alle nuove norme introdotte con il cosiddetto “Decreto Sviluppo”[vi] nel maggio 2011,  il “Piano Casa” di Marrazzo viene completamente smantellato.  Con due successive leggi regionali[vii] se ne estende l’applicazione, per rispondere anche alle sollecitazioni della grande imprenditoria immobiliare, fino a includere infrastrutture portuali, piste da sci e interventi in aree protette, alberghi e strutture turistiche, prevedendo finanche deroghe ai vincoli dell’Agro romano. Due diversi Ministri ai Beni Culturali impugnano  i  provvedimenti davanti alla Corte Costituzionale.

Con il ritorno del centro-sinistra alla guida del Lazio si rimette mano, d’intesa con il Mibac, agli articoli del Piano Polverini  a rischio incostituzionalità,  ma chi si aspettava un’inversione di rotta  e un ritorno al Piano, decisamente più restrittivo, del Governo  Marrazzo, è rimasto deluso.

Con la solita giustificazione della crisi economica – e particolarmente del settore edilizio – nelle modifiche Zingaretti/Civita, restano ancora molti punti il cui interesse pubblico è tutto da dimostrare, anche  se alcuni  eccessivi premi di cubatura sono stati eliminati.

I PUNTI CHE VOGLIAMO DISCUTERE DEL “PIANO CASA ZINGARETTI”

1) Il ricorso alla  deroga al Piano Regolatore Generale  e agli strumenti urbanistici vigenti  Si tratta del punto fondamentale, da cui discendono tutti gli altri. Nella Proposta 75 rimangono le norme che costituiscono una sorta di “prevaricazione” rispetto al  potere decisionale del Comune, e soprattutto un sovvertimento del principio di pianificazione, unico  baluardo per l’armonica crescita della  città, fondata sulla  tutela del patrimonio storico e culturale e sul rispetto dei diritti  dei cittadini, rispetto  all’anarchia di un sistema in cui sono solo le leggi del mercato e del profitto a guidare lo sviluppo urbanistico. Recita la circolare esplicativa del gennaio 2012: “…è fuor di dubbio che la legge regionale è fonte prevalente sulle difformi disposizioni della normativa pianificatoria comunale, soprattutto considerando che, nel caso di specie… reca norme speciali e di carattere eccezionale”. In pratica l’eccezione e la  deroga prevalgono sulla pianificazione e la regola. E in ogni caso, secondo l’intesa siglata dalla Conferenza Unificata, le Regioni avrebbero dovuto mettere a punto  leggi ispirate anche all’obiettivo di “introdurre forme semplificate e celeri per l’attuazione degli interventi edilizi … in coerenza con i principi della legislazione urbanistica ed edilizia e della pianificazione comunale”.  [E ad esempio  il Piano casa della Toscana  esclude interventi su  edifici  collocati all’interno di aree per le quali gli atti di governo del territorio o gli strumenti urbanistici generali prevedano l’adozione e approvazione di piani attuativi[viii]]

2) il Lazio è l’unica Regione che ammette ampliamenti per edifici ancora da costruire

Il Piano Casa “Polverini/Zingaretti” si applica a edifici dismessi (di cui però non si specificano i criteri per comprovare l’effettiva dismissione), ad edifici  non ultimati ed anche ad edifici di nuova costruzione. Una forzatura dello spirito del “Piano Casa” che si vorrebbe giustificare con una percentuale di appartamenti da destinare  ad Housing Sociale, cioè  ad affitto con canone calmierato per una quindicina di anni (dopo gli immobili tornerebbero ai costruttori, con la possibilità di vendita a prezzo di mercato). Non è chiaro però perché si debba ricorrere al “Piano Casa” per reperire alloggi per l’Housing Sociale anziché lasciare scelte e strategie alla competenza dei Comuni e della Regione, che le potrebbero sviluppare all’interno delle relative pianificazioni urbanistiche. [Il “Piano Casa” Marrazzo non prevedeva interventi su nuove costruzioni, ed anche il Piano Casa della Toscana ammette solo interventi su abitazioni esistenti di tipologia mono o bifamiliare, o di tipologia diversa con superficie utile lorda non superiore a 350 metri quadrati]

3) E’ ammesso il cambio di destinazione  d’uso, anche da “non residenziale” a “non residenziale”

Oltre al cambio di destinazione da non residenziale a residenziale (officine e capannoni che possono diventare residenze), si può cambiare la destinazione d’uso anche da non residenziale a non residenziale: ad esempio edifici con destinazione uffici possono diventare centri commerciali (o viceversa). [il Piano Casa della Toscana, che si limita a interventi di demolizione e ricostruzione e non prevede cambi di destinazione d’uso degli edifici interessati.  Il Piano Casa Marrazzo prevedeva cambi di destinazione d’uso da non residenziale solamente per due casi: per i  programmi integrati per il ripristino ambientale[ix]  e  per il riordino urbano e delle periferie[x]. E i cambi di destinazioni d’uso potevano  essere fatti in deroga alle previsioni degli strumenti urbanistici vigenti o adottati e ai regolamenti edilizi, solo per gli edifici proprietà dell’ Ater o di altri  enti pubblici, per incrementare l’offerta di alloggi sociali.]

4) Non sono garantiti gli standards urbanistici e si possono monetizzare le opere di urbanizzazione secondaria[xi]

Gli standards urbanistici sono una conquista “sociale” della fine degli anni ’60: si può costruire solo se si garantiscono fognature, parcheggi, verde, scuole, collegamenti al trasporto pubblico, secondo delle percentuali minime. Un obbligo a tutela della  qualità della vita di residenti e/o dei futuri abitanti. Un diritto troppo spesso dimenticato, dai privati che dovrebbero garantire la realizzazione degli standards previsti, dall’Amministrazione che dovrebbe vigilare e controllare sull’attuazione e sul rispetto dei contratti. Un diritto che purtroppo spesso si trasforma in soldi al posto dei servizi previsti.  Il Piano Casa Marrazzo prevedeva la possibilità di compensare il mancato rispetto degli standards con contributi straordinari (50% degli oneri concessori) unicamente se non si potevano adeguare le opere di urbanizzazione secondaria. Il Piano Polverini subordina gli interventi all’esistenza o all’adeguamento delle opere di urbanizzazione primaria e anche degli standard urbanistici quali i servizi pubblici[xii], ma la successiva circolare esplicativa precisa che si è trattato di un refuso[xiii].  Il Piano Zingaretti  prevede esplicitamente  la monetizzazione come “alternativa” al reperimento di aree adiacenti all’intervento per le opere di urbanizzazione secondaria[xiv], come previsto per molti interventi urbanistici, che tuttavia prevedono una preliminare valutazione complessiva da parte del  soggetto preposto alla pianificazione urbanistica,  che non può che essere il Comune.

5) Il “Caso Roma”: una metropoli con un territorio esteso  come 12 città italiane,  che rischia di essere sensibilmente trasformata da interventi urbanistici che non hanno alcuna regia né – nella stragrande  maggioranza dei  casi – alcun interesse pubblico.

Come vengono tutelati gli  immobili e le aree storiche e di pregio?

Il Piano Casa Polverini consentiva ai Comuni di deliberare in merito  a aree e edifici da escludere dal Piano casa -in aggiunta a quelle individuate dal PTPR – entro il 31 gennaio 2012. La Delibera approvata dall’Assemblea Capitolina estende la tutela  a molte zone della città, oltre il Centro Storico, tuttavia una precisazione della circolare esplicativa del gennaio 2012 lascia aperto il dubbio che si tratti di una protezione assai debole, dato che “…i comuni non potranno limitare od escludere l’applicazione del Piano Casa rinviando a generiche ed indistinte categorie di immobili od a vasti ambiti del territorio comunale, ad esempio, in quanto immobili edificati in una data epoca…”[xv] In generale, la versione Piano Casa Zingaretti ripristina molti di quei vincoli aggirabili con il Piano Casa Polverini, tuttavia mantiene la possibilità di interventi anche “per gli edifici situati in aree sottoposte a vincolo paesaggistico e per gli immobili vincolati” previa autorizzazione dell’Amministrazione. Ci si rimette cioè alla discrezionalità dei funzionari preposti, laddove la  Legge Marrazzo prevedeva la totale esclusione dal Piano Casa degli immobili vincolati.

Tre considerazioni finali

LA PRIMA: GLI INTERVENTI IN CORSO Il Piano casa Polverini, con il suo bagaglio di articoli a rischio incostituzionalità, è in vigore da più di tre anni: gli articoli avrebbero dovuto andare all’esame della Corte Costituzionale il 5 novembre scorso, ma il Ministero dei Beni Culturali ha chiesto un  rinvio, in vista dell’adozione delle modifiche della Proposta di Legge Regionale 76. Una scelta che tuttavia permette  agli interventi in itinere, permessi da detti articoli, di seguire il loro corso, mentre una pronuncia sfavorevole della Corte – cancellando  anche “retroattivamente” la vigenza delle norme – avrebbe potuto fermare  molti progetti[xvi]

LA SECONDA: PIU’ TRASPARENZA Non è possibile quantificare l’impatto del Piano casa sui territori, perché non esistono dati pubblicati sugli interventi finora realizzati e/o autorizzati, di cui Comuni e Regione dovrebbero aver creato un apposito registro, che – ci auguriamo – sia servito come banca dati per un’analisi preliminare della situazione,  indispensabile per la formulazione delle modifiche contenute nel “Piano Casa Zingaretti”. Ci auguriamo che la massima trasparenza sulle trasformazioni urbanistiche venga adottata anche per il Piano casa.

LA TERZA: DAL “CASO LAZIO” AL “CASO ITALIA”?

Lo scenario nazionale sembra ormai muoversi nella stessa direzione del Piano Polverini/Zingaretti. Molte altre Regioni (in testa  la Sardegna e –  recentemente –  il Veneto[xvii])  stanno estendendo   l’applicazione del Piano Casa in funzione della grande imprenditoria immobiliare. Lo stesso Parlamento ha inserito pochi mesi fa,  nel “Decreto del fare”, alcune norme che aumentano la “deregulation” urbanistica,  con il rischio di incentivare ulteriormente la  cementificazione indiscriminata del nostro territorio[xviii]. Speriamo che la recente opposizione dei sindaci del Veneto sia l’inizio di un ripensamento collettivo su  quale sia l’interesse “prevalente” per il  nostro Paese, per le donne e  gli uomini di oggi e per le generazioni future .