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PRG e rigenerazione urbana: il programma di Gualtieri non sia solo un manifesto di intenti

Ponte di Nona (foto AMBM)

di Maurizio Geusa e Anna Maria Bianchi

Non c’è occasione pubblica in cui non si richiamino le sette o settanta città in cui, con il procedere degli anni, è si è progressivamente sbriciolata Roma. Una serie interminabile di giustapposizioni edilizie sempre più lontane, sempre più disperse, sempre meno urbane. Si è ingombrato il territorio fino agli estremi limiti. Questo dilatarsi e frammentarsi edilizio della città ha prodotto un duplice effetto, sul piano sociale e sul piano fisico. Sul piano sociale la frammentazione si è accompagnata alla separazione e alla segregazione degli abitanti in categorie sempre più minute. In cui, quasi sempre, è il reddito a dettare la condizione di urbanità in cui collocarsi. Gli spazi più esterni si sono tramutati in vere “discariche sociali”, lontane dagli sguardi secondo modelli che ritenevamo appartenere al peggiore passato. Sul piano fisico la lievitazione scomposta dell’aggregato urbano ha lasciato al suo interno non solo bolle vuote da trasformare, ma soprattutto bolle piene di non città, veri relitti urbani, scogli emergenti in un mare di costruzioni indefinibili.

Non potevamo non condividere l’intenzione espressa nel Programma di Mandato dal Sindaco di riunificare la città “oggi divisa da profondi divari territoriali”. Questa è l’unica stella polare rispetto a cui intraprendere il cammino del cambiamento. Non ci sono più margini per riproporre modelli di sviluppo che sembrano dimenticare gli uni a vantaggio di altri. Se non si percepisce come solo la riunificazione della città possa essere il cardine su cui aprire nuove prospettive di sviluppo, non si condannano solo i più deboli, ma anche coloro che oggi, per loro fortuna, non colgono per intero la disarticolazione della città.

Il modo in cui questa linea programmatica di riunificare la città sarà declinata in azione di governo sarà il campione con cui pesare la capacità dell’amministrazione. In questa chiave andranno lette le proposte di semplificazione e maggiore flessibilità nel governo del territorio.

Gli obiettivi di governo sono ben esplicitati nelle Linee programmatiche del Sindaco [1].

In primo luogo “stop al consumo di suolo nell’Agro romano”. Questa affermazione costituisce il caposaldo di riferimento per le successive azioni. Per motivi di natura ambientale, ma anche per non continuare la dispersione del sistema insediativo su una superficie sterminata, con costi crescenti a carico della comunità per assicurare i servizi essenziali. Rispetto a questa azione, è noto che sull’Agro gravano previsioni insediative del PRG per circa 300mila abitanti[2] a cui si devono aggiungere i cosiddetti “diritti di compensazione” per altri circa 50.000 abitanti[3].

E per ipotizzare la cancellazione di queste previsioni diventa necessario  individuare alternative più centrali ben collocate sulla rete del ferro metropolitano.

Di conseguenza a questo primo caposaldo delle Linee programmatiche si collega l’impegno per: “la costruzione di un patto con gli operatori del settore” – ferma restando l’irrinunciabile pianificazione pubblica che ci teniamo ogni volta a ribadire – con cui iniziare a condividere la riunificazione della città attraverso politiche non più estensive ma di riempimento dei vuoti e di recupero, riuso e riciclo di: “edifici inutilizzati o sottoutilizzatiche in gran numero costellano e marchiano la periferia, nella sua accezione più degradata. In altri termini, occorre passare dalle parole ai fatti sul “riuso di quanto già costruito” come ben si precisa nelle Linee.

Infatti, la conseguenza immediata dello stop al consumo di suolo è costituita dal riuso delle aree urbanizzate, e quindi occorre concentrare gli sforzi nelle aree dove queste aree urbanizzate ed inutilizzate sono maggiormente presenti come nei “tessuti prevalentemente per attività” della Città da ristrutturare (art. 52 e 53 delle NTA)[4].

Per questo l’intervento di semplificazione normativa sulle NTA della Città da ristrutturare deve avere come obiettivo rimuovere gli ostacoli che impediscono, non solo l’attivazione dei Programmi Integrati (PRINT), ma proprio il recupero a fini abitativi – soprattutto per far fronte alla sistemica “emergenza abitativa” della Capitaledi grandi complessi abbandonati.

A questo scopo è necessario attivare i meccanismi della Legge regionale  7/2017 sulla rigenerazione urbana[5] inerenti  alla  parte più strettamente di governo del territorio,  come precisato sempre nelle Linee Programmatiche: “Individueremo gli “ambiti di rigenerazione urbana previsti dalla legge regionale vigente, entro i quali procedere ad interventi di trasformazione del territorio senza consumo di nuovo suolo, procedendo con densificazioni, demolizioni e ricostruzioni con aumento delle altezze dei fabbricati o con riuso di immobili inutilizzati.” (Pag 48)

Non si chiede altro che assumere, coerentemente con il punto precedente, le finalità della legge 7 (art. 1 c. 1 lett. b) ovvero: “la riqualificazione delle aree urbane degradate e delle aree produttive … con presenza di funzioni eterogenee e tessuti edilizi disorganici o incompiuti nonché di complessi edilizi e di edifici in stato di degrado o di abbandono o dismessi o inutilizzati o in via di dismissione o da rilocalizzare”.

Esattamente i caratteri della Città da ristrutturare (art. 52 delle NTA): “solo parzialmente configurata e scarsamente definita nelle sue caratteristiche di impianto, morfologiche e di tipologia edilizia, che richiede consistenti interventi di riordino, di miglioramento e/o completamento di tali caratteri nonché di adeguamento ed integrazione della viabilità, degli spazi e dei servizi pubblici”.

L’elemento qualificante della L.R. 7/2017 è quindi l’individuazione degli “Ambiti territoriali di riqualificazione e recupero edilizio (art.3)[6] ancora inapplicato nel caso del Comune di  Roma. Gli Ambiti per legge devono riguardare “porzioni di territorio urbanizzate” con quelle caratteristiche di tessuti edilizi disorganici o incompiuti come quelli parzialmente configurati e scarsamente definiti della Città da ristrutturare.

Per l’attivazione degli “Ambiti territoriali di riqualificazione e recupero edilizio” previsti dalla L.R. n. 7/2017 è già sufficiente la Legge regionale stessa, a prescindere quindi anche da una possibile semplificazione normativa che consenta l’attivazione di programmi di rigenerazione urbana attraverso il coinvolgimento di soggetti pubblici e su proposte dei privati, con una rigorosa regia pubblica.

Non si comprende come taluni vogliano escludere dal cambio di destinazione gli edifici dislocati all’interno della zona omogenea di tipo D (produttivo) del DIM 1444/1968[7], quando la stessa L.R. n.7/2017 parla espressamente di “riqualificazione delle aree produttive” (art. 1 c.1[8]).

Il quadro di coerenza dell’azione di governo del territorio si completa dove, ancora nelle Linee programmatiche si precisa: “anche attraverso la possibile ricollocazione delle previsioni edificatorie e urbanistiche non attuate.

Il Programma di Mandato non si sottrae all’ affrontare il tema rilevante delle previsioni urbanistiche non attuate. Grandi quantità edilizie gravitanti su aree ancora agricole che per motivi tecnici ed economici stentano a concretizzarsi. Tema di stringente attualità, che investe larga parte della cintura esterna, in cui si aggiungono gli oltre 40.000[9] abitanti previsti dai vetusti Programmi di recupero urbano (art.11 legge 393/1993[10]) avviati nei primi anni 2000, di cui occorre verificare l’attualità.

Queste previsioni insediative potrebbero trovare slancio ed incentivo da ricollocazioni su immobili dismessi in prossimità delle stazioni del trasporto pubblico, dando nuova linfa alla famosa cura del ferro rimasta, purtroppo, una chimera.

In conclusione, le stesse Linee programmatiche del Sindaco Gualtieri precisano come “Recupero, riuso e rigenerazione urbana saranno dunque i punti cardine del Programma di rigenerazione che svilupperemo per usare in maniera sinergica gli incentivi nazionali, la legge regionale sulla rigenerazione urbana e i fondi del PNRR anche per la transizione verde.” Di conseguenza anche “intervenire sulle norme tecniche attuative del Piano Regolatore Generale e su alcuni degli strumenti previsti, anche al fine di recepire le innovazioni legislative a livello regionale e nazionale”(pag 19).

Obiettivi, quelli di “recupero, riuso e rigenerazione urbana” che, nonostante i manifesti di intenzioni, come abbiamo visto finora, non sono stati raggiunti, quantomeno nelle applicazioni della legge regionale, che sono atterrate per lo più  nella Città storica di Roma, dove più che di rigenerazione urbana  frutto di una strategia pubblica, abbiamo assistito a demolizioni e ricostruzioni con premi in cubature per iniziative di edilizia privata [11] su tessuti storici di pregio che avrebbero dovuto/dovrebbero essere preservati. E siamo ancora in attesa di conoscere di converso quanti interventi siano invece stati avviati in quei pezzi di città che ne avrebbero più bisogno.

Maurizio Geusa e Anna Maria Bianchi

Vai a Aggiornamento Piano Regolatore Generale e rigenerazione urbana: le richieste di Carteinregola 18 maggio 2022

Per osservazioni e precisazioni : laboratoriocarteinregola@gmail.com

14 giugno 2022

vedi anche

Rigenerazione Urbana o Rispeculazione Edilizia ? 17 maggio 2022 Webinar promosso da Carteinregola in collaborazione con l’Associazione Bianchi Bandinelli (> Vai alla presentazione del webinar e al video della registrazione)

Quale revisione, modifica e attualizzazione del PRG? (riassunto delle puntate precedenti) -17 Maggio 2022Continua#

PRG e cambi di destinazione nella “Città consolidata”: cosa bisogna sapere di Maurizio Geusa 29 maggio 2022


[1] Scarica Le linee programmatiche del Sindaco Gualtieri  per l’urbanistica  https://www.carteinregola.it/wp-content/uploads/2022/05/Rigenerazione-urbana-Dalle-Linee-programmatiche-del-Sindaco-Gualtieri-2021.docx  scarica l’estratto del programma del Sindaco Gualtieri  per l’urbanistica https://www.carteinregola.it/wp-content/uploads/2022/05/Da-Programma-Gualtieri-2021-rigenerazione-urbana.docx

scarica il programma del Candidato Sindaco Gualtieri

scarica Le Linee programmatiche del Sindaco Gualtieri

[2] Elab. D1 – Relazione pag. 56, totale Città della trasformazione 310.760 stanze equivalenti pari al 57,58%

[3] VIII CCP – Verbale del 08.02.2019 pag. 2 “mentre i restanti 6 [milioni di mc] ce ne sono alcuni che non hanno ancora la delibera di indirizzo”

[4] scarica Vedi art. 52 PRG https://www.carteinregola.it/wp-content/uploads/2022/05/NTA-PRG-ROMA-2008-Art.-52.docx – art. 53 PRG https://www.carteinregola.it/wp-content/uploads/2022/05/NTA-PRG-ROMA-2008-art.-53.docx

[5] Vedi Disposizioni per la rigenerazione urbana e per il recupero edilizio Numero della legge: 7 Data: 18 luglio 2017nNumero BUR: 57 s.o. 3 Data BUR: 18/07/2017

vedi anche Rigenerazione Urbana cronologia materiali

[6] Vedi Art. 3 Legge 7/2017
(Ambiti territoriali di riqualificazione e recupero edilizio)

  1. I comuni, con una o più deliberazioni di consiglio comunale, individuano, anche su proposta dei privati, ambiti territoriali urbaninei quali, in ragione delle finalità di cui all’articolo 1, sono consentiti, previa acquisizione di idoneo e validotitolo abilitativo di cui al d.p.r. 380/2001 o del permesso di costruire convenzionato di cui all’articolo 28 bis del d.p.r. 380/2001, come recepito dall’articolo 1 ter della l.r. 36/1987, interventi di ristrutturazione edilizia e urbanisticao interventi di demolizione e ricostruzione degli edifici esistenti con il riconoscimento di una volumetria o di una superficie lorda aggiuntive rispetto a quelle preesistenti nella misura massima del 30 per cento.
  2. Per gli interventi di cui al presente articolo è consentito il mutamento delle destinazioni d’uso degli edifici tra le destinazioni previste dallo strumento urbanistico generale vigente ovvero il mutamento delle destinazioni d’uso tra quelle compatibili o complementari all’interno delle categorie funzionali di cui al comma 6, con il divieto di mutamento delle destinazioni d’uso finalizzato all’apertura delle medie egrandi strutture di vendita di cui all’articolo 24, comma 1, lettere b) e c), della legge regionale 18 novembre 1999, n. 33 (Disciplina relativa al settore commercio) e successive modifiche e integrazioni.
  3. Per gli interventi di cui al presente articolo è altresì consentito delocalizzare la ricostruzione e/o edificare la sola premialità di cui al comma 1 in aree trasformabili all’interno dell’ambito territoriale di cui al comma 1, prevedendone, ove necessario, il cambio della destinazione d’uso oltreché il superamento degli indici edificatori. Nel caso di demolizione e trasferimento totale o parziale della volumetria esistente, resta ferma la possibilità di cessione, anche a titolo gratuito, all’amministrazione comunale dell’area rimasta libera e in tal caso la bonifica della stessa, ove necessaria, a carico del proponente. Detti interventi di bonifica, ove necessari, sono condizione obbligatoria per realizzare gli interventi di cui al presente articolo e devono essere ultimati prima del rilascio dei titoli abilitativi edilizi.
  4. Le deliberazioni di cui al comma 1 sono approvate ai sensi dell’articolo 1, comma 3, della l.r. 36/1987.
  5. Nei provvedimenti approvativi devono essere documentate le fasi, se previste, relative alle procedure di partecipazione, nelle modalità stabilite dall’amministrazione comunale.
  6. Sono definite tra loro compatibili o complementari le destinazioni d’uso individuate all’interno delle seguenti categorie funzionali:
    1. a)    residenziale, turistico ricettivo, direzionale, servizi e commerciale limitatamente agli esercizi di vicinato;
    2. b)    produttivo, direzionale, servizi e commerciale limitatamente alle medie e grandi strutture di vendita.
  7. Le disposizioni di cui al presente articolo non si applicano nelle zone individuate come insediamenti urbani storici dal PTPR.
  8. Al fine di promuovere la qualità urbanistica, edilizia ed architettonica degli ambiti territoriali di riqualificazione e recupero edilizio, le premialità consentite dal presente articolo sono aumentate del 5 per cento nel caso in cui gli interventi siano realizzati mediante la procedura del concorso di progettazione.

[7] Decreto interministeriale 2 aprile 1968, n. 1444
Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi, da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dellart. 17 della legge n. 765 del 1967.

art. 2. Zone territoriali omogenee

Sono considerate zone territoriali omogenee, ai sensi e per gli effetti dell’art. 17 della legge 6 agosto 1967, n. 765:

A) le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestano carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi;
B) le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A): si considerano parzialmente edificate le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5% (un ottavo) della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore ad 1,5 mc/mq;
C) le parti del territorio destinate a nuovi complessi insediativi, che risultino inedificate o nelle quali l’edificazione preesistente non raggiunga i limiti di superficie e densità di cui alla precedente lettera B);
D) le parti del territorio destinate a nuovi insediamenti per impianti industriali o ad essi assimilati;
E) le parti del territorio destinate ad usi agricoli, escluse quelle in cui – fermo restando il carattere agricolo delle stesse – il frazionamento delle proprietà richieda insediamenti da considerare come zone C);
F) le parti del territorio destinate ad attrezzature ed impianti di interesse generale.

[8] LR 7/2017 Art. 1 (Finalità e ambito di applicazione)

1.La presente legge, in attuazione dell’articolo 5, comma 9, del decreto-legge 13 maggio 2011, n. 70 (Semestre Europeo – Prime disposizioni urgenti per l’economia), convertito, con modifiche, dalla legge 12 luglio 2011, n. 106 e dell’articolo 2 bis del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia), detta disposizioni finalizzate al perseguimento, attraverso la realizzazione degli interventi previsti dalla presente legge, di una o più delle finalità sotto elencate (1b):

(…) c) qualificare la città esistente, limitare il consumo di suolo, aumentare le dotazioni territoriali mediante l’incremento di aree pubbliche o la realizzazione di nuove opere pubbliche ovvero il potenziamento di quelle esistenti, favorire la mobilità sostenibile, in particolare potenziando la mobilità su ferro;

[9] Elab. D1 – Relazione pag. 56, art.11 L 493/93 totale stanze 41.508 7,69%

[10] Decreto legge 5 ottobre 1993, n. 398, convertito,
con modificazioni, dalla legge 4 dicembre 1993, n. 493
(sostituito dall’articolo 2, comma 60, della legge 23 dicembre 1996, n. 662, modificato dall’articolo 10 del decreto legge 31 dicembre 1996, n. 669, convertito dalla legge 28 febbraio 1997, n. 30, e modificato dall’articolo 11 del decreto legge 25 marzo 1997, n. 67, e dall’articolo 11, comma 2-bis dello stesso decreto legge, introdotto in sede di conversione dalla legge 23 maggio 1997, n. 135)

(…)

Art. 11. Programmi di recupero urbano

1. I fondi di cui alla legge 14 febbraio 1963, n. 60, e successive modificazioni, nella misura fissata dai programmi regionali, sono destinati alla realizzazione di interventi al servizio prevalente del patrimonio di edilizia residenziale pubblica, nell’ambito dei programmi di cui al comma 2.
(comma sostituito dall’articolo 5 della legge n. 136 del 1999)

2. I programmi di recupero urbano sono costituiti da un insieme sistematico di opere finalizzate alla realizzazione, alla manutenzione e all’ammodernamento delle urbanizzazioni primarie, con particolare attenzione ai problemi di accessibilità degli impianti e dei servizi a rete, e delle urbanizzazioni secondarie, alla edificazione di completamento e di integrazione dei complessi urbanistici esistenti, nonché all’inserimento di elementi di arredo urbano, alla manutenzione ordinaria e straordinaria, al restauro e al risanamento conservativo e alla ristrutturazione edilizia degli edifici.

3. I programmi di recupero urbano da realizzare, sulla base di una proposta unitaria con il concorso di risorse pubbliche e private, sono proposti al comune da soggetti pubblici e privati, anche associati tra di loro. Il comune definisce le priorità di detti programmi sulla base di criteri oggettivi per l’individuazione degli interventi.

4. Ai fini dell’approvazione dei programmi di recupero urbano, può essere promossa la conclusione di un accordo di programma ai sensi dell’articolo 27 della legge 8 giugno 1990, n. 142.

5. Il CER, ai fini della realizzazione dei programmi di recupero urbano, determina modalità e criteri generali per la concessione dei contributi, per l’individuazione delle zone urbane interessate e per la determinazione delle tipologie d’intervento, avendo particolare riguardo alla tutela dei lavoratori dipendenti e delle categorie sociali più deboli.

[11] Vedi tra gli altri Demolizione villini: cosa stanno facendo e cosa dovrebbero fare Comune, Regione, MiBACT -6 Aprile 2018 Continua#

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